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부동산 경매 권리분석 핵심 3요소

부동산 경매의 시작은 권리분석이다 부동산은 사람들의 삶과 뗄 수 없는 관계다. 인간생활에서 가장 기본적이고 가장 필요한 식량과 피난처 중 하나로, 자신이 소유하든, 건물을 짓든, 임대차계약이 있든 어떤 형태로든 부동산에서 살고 있다.다른 지역학교에 다니거나, 혼자 거주하거나, 직장 근처 오피스텔을 구하거나, 신혼집을 살 아파트를 사거나, 한 달치 임대 계약을 하기 전에 등기사항전부증명서(구 등기부등본) 전체를 확인해야 한다. 등기사항전부증명서를 확인하지 않고 계약서에 문제가 생기면 수천만 원 상당의 보증금을 떼일 수 있고 소송에 휘말릴 수 있으며 최악의 경우 소유권을 잃거나 집이 경매에 넘어갈 수도 있다.오늘 알려줄 부동산 등기사항전부증명서에는 부동산 관련 권리가 대부분 담겨 있다. 하지만 기재가 되지 ..

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부동산 경매 물건 찾는 노하우

마음에 쏙 드는 물건을 찾는 실전 노하우 경매의 기본은 물건을 찾는 것으로 시작된다. 개인의 투자 성향과 목적, 무엇을 투자하고 싶은지, 투자금액에 따라 항목을 검색하는 방식이 다르다. 부동산 경매 초보자 및 초심자에게 가장 많이 묻는 질문 중 하나는 '물건을 검색하려면 어떻게 해야 하는가'이다. 앞서 언급했듯이 자신이 좋아하는 것을 찾기 위해서는 자신이 잘 알고 있는 분야를 탐구하기 시작하여 그 분야에 관심을 갖게 된 다음 수익률이 좋은 것을 찾는 것이 중요하다. 또 투자여건과 선호도를 먼저 파악한 뒤 적절한 물건을 찾아봐야 한다.지금부터 초보자들이 물건검색을 잘할 수 있는 몇 가지 팁을 알려주겠다. 내가 잘 아는 지역부터 살펴보자 물건을 검색할 때는 알고 접근하기 쉬운 부분을 단계별로 살펴보는 것이 ..

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부동산 경매 투자 진행과정

머릿속에 그려놓는 경매 투자 진행과정 경매 투자가 투자자의 관점에서 어떻게 진행되는지 살펴보자. 경매는 투자대상 부동산을 선정하는 과정, 등기사항전부증명서 및 각종 법원서류들을 보며 투자하려는 물건이 안전한지 아닌지 파악하는 권리분석, 입찰표 작성, 명도 등의 과정으로 진행된다. 경매 절차와 매매 절차가 다르기 때문에 앞으로 다뤄질 단계별 세부사항을 이해할 수 있도록 경매의 전 과정을 머릿속에 그려볼 필요가 있다.물건검색에 앞서서 선행돼야 하는 과정은 자신의 투자 성향을 파악하는 것이다. 내가 생각하고 강조하는 가장 중요한 것은 투자의 목적과 개념을 명확히 정하는 것이다. 현재 상황에 맞는 투자 방법을 알고 있으면 쉽고 빠르게 물건을 검색할 수 있다.단기간에 물건을 사고팔지, 장기보유하면서 장기임대소득이..

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부동산 경매 성공하기 위한 3가지 조건

부동산 경매로 부자가 되기 위한 조건 부동산 경매를 통해 부자가 되려면 세 가지 조건이 필요하다. 세 가지 조건은 시간, 돈, 정신력이다. 투자할 물건을 찾고, 현장을 방문하고, 꼼꼼히 살피는 현실적인 시간, 경매로 낙찰이 되어 점유자 명도를 할 때 서두르지 않는 마음의 여유가 반드시 필요하다. 그리고 수익률이 좋은 물건을 발견하면 투자 자금이 필요하다. 물론 투자금이 많으면 물건을 더 많이 보고 최대한 투자할 수 있지만, 적은 투자로 투자한다고 해서 투자가 안 되는 것은 아니다. 마지막으로 가장 중요한 것은 초심을 잃지 않고 투자할 수 있는 정신력이다. 시간과 투자자금은 다양한 방법을 통해 얻을 수 있지만 큰돈이 오고 가는 부동산 투자에서 정신력이 약하다는 것은 그만큼 큰 손실을 볼 수 있다는 것을 뜻..

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부동산 경매를 위한 성공적인 투자계획서 만들기

무조건 성공하는 투자계획서 만들기 투자를 시작할 때 가장 먼저 해야 할 일은 하고 싶은 일을 명확히 하는 것이다. 사람마다 투자 목적이 다를 것이다. 노후준비를 위해 임대소득을 만들기 위해 내 집 마련을 위해 주식 투자를 주력으로 하면서 부동산으로 투자범위를 넓히기 위해 재건축 재개발 물건을 잡아 새로운 집을 소유하기 위해 농사 지을 땅을 찾기 위해 직접 운영할 공장을 찾기 위해 등 삶의 최종적인 목표를 가지고 그에 한 걸음 두 걸음 더 빨리 다가가기 위한 구체적인 계획을 세워야 한다. 그러기 위해서는 이 부분에서 명확히 짚고 넘어가야 할 것이 몇 가지 있다. 바로 본인의 자본금이 얼마인지, 투자 또는 실거주 목적인지, 투자라면 임대수익 또는 시세차익인지, 원하는 수익률의 기준은 얼마인지, 마지막으로 최..

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부동산 경매 장점

부동산 경매의 장점은 무엇인가? 부동산을 취득하는 방법은 여러 가지가 있습니다. 우리가 흔히 알고 있는 일반매매부터 급매, 경매, 공매, 증여, 상속 등 다양한 취득 방법이 있는데 각각의 장단점을 알아보도록 하겠습니다. 매매: 부동산을 사는 가장 흔한 방법은 매매다. 매물이 많기 때문에 원하는 향, 층, 단지 등을 골라서 투자할 수 있고, 구매 즉시 사용·수익이 가능한 장점이 있는 반면 구매 가격이 다른 투자 대비 가장 높은 경우가 많다. 급매: 급매물의 큰 장점은 이용과 수익성이 있고, 상대적으로 저렴하게 부동산을 취득할 수 있다는 점이다. 경매나 공매도보다 저렴한 가격에 구입할 수 있는 경우도 있어 물건이 많지만 빠르게 거래되기 때문에 만나기가 쉽지 않다. 공매: 한국자산관리공사가 주관하는 공매도는 ..

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부동산 고급 권리분석

고수들만 아는 고급권리 분석 복잡한 권리 물건을 겁내지 마라 · 지상권은 법정지상권의 애피타이저 선순위 지역권은 인수, 후순위 지역권은 말소 예고등 기는 위험 속에 수익이 있다 · 환매등기는 낙찰돼도 소멸되지 않는다 · 단순 임대차 계약할까 전세권 설정할까 · 전 소유자의 가압류는 특히 조심하라 · 가처분이 있으면 종류부터 확인하라 · 유치권은 새로 지은 건물에 많다 · 법정지상권은 관습상의 권리를 꼼꼼히 따져라 · 무덤에도 권리가 있다 · 권리 분석 굳히기 한 판, 실전 스킬! 유치권 성립 여지 있음 이라고 기재된 물건들이라고 모두가 기피 대상인 것은 아니다. 공사대금에 기한 유치권 중에는 실제 공사대금이 아닌 신고한 회사와 소유자 간에 협약을 맺고 허위로 유치권을 신고하여 고의로 물건 가격을 떨어뜨리..

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배당금 분석하기

배당금 분석 권리분석의 목적은 잠재적 입찰자가 '인수해야 하는 권리'이나 '인수해야 하는 보증금'의 위험을 줄이는 것이다. 3초간의 권리분석이 말소기준권리 찾기에 성공했다면, 이후 어떤 난감함이나 모호함을 해결하는 데 주력해야 한다. 배당금 분석을 하면 세입자의 배당 유무와 배당받을 금액을 알 수 있는데 세입자가 의외로 많은 금액을 받아가거나 예상과는 달리 한 푼도 배당받지 못할 수 있다. 세입자의 배당상태에 따라 쉽고 어려워지는 만큼 배당 분석이 필수적이다.명도와 관련된 경매 물품은 크게 3가지 범주가 있다. 첫째,현재 소유자가 살고 있는 물건이다.이들 물건에는 세입자가 없기 때문에 입찰에서 낙찰받은 후 인수할 보증금은 고려할 필요가 없다. 반대로 명도 중에 협상이 결렬될 경우 거주하고 있는 소유자를 ..

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부동산 경매 최우선변제권

최우선변제권을 갖추기 위한 4가지 요건 주택임대차보호법은 무주택자인 서민의 주거 안정을 위해 제정된 법이다. 하지만 이것만으로는 충분하지 않다. 특히 전세나 월세를 구하는 서민 입장에서는 선순위로 저당권이 설정돼도 부동산중개소에서 걱정 없는 물건이라고 호언 장담하거나, 아니면 위험한 물건인 줄 알면서도 당장의 형편상 어쩔 수 없이 보증금을 내고 살게 된다. 어쨌든 국가가 전체 세입자의 보증금을 법적으로 보호해주면 좋겠지만 여러 가지 사정을 감안할 때 이 정도는 다소 무리다. 개인적으로 정부가 좀 더 현실적인 대안을 내놓았으면 좋겠다. 지금부터 설명해야 최우선변제권은 이 목적의 일환으로 만들어졌다고 할 수 있다. 정부가 전세보증금을 소액으로 내는 사람도 정해진 요건을 충족하면 전세보증금 전액이 아니더라도 ..

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임대차 계약 대항력

확정일자를 받으면 우선변제권이 있다 앞에서 선순위의 대항력은 낙찰된 후에도 보증금을 돌려받기 전까지는 집을 비우지 않아도 되는 권리라고 했다. 그렇다면 확정일자를 받는 것은 어떠한 실익이 있을까? 확정일자란 주민등록이 완료되고 동사무소나 등 소, 공증사무소 등에서 임대차 계약서의 뒷면에 도장을 찍어주는 날짜를 말한다. 보통 동사무소에서 하고 따로 임차인의 동의를 구하지 않아도 된다. 확정일자를 받은 임차인은 후속 순위권 보유자보다 우선하여 보증금을 반환할 권리가 있다(우선 변제적 효력으로 최우선 변제와는 다르다). 주택임대차보호법 제3조 2항 *에는 "대출요건 및 임대차 계약증서 상의 확정일자를 갖춘 임차인"이라고 명시돼 있다. 따라서 확정일자를 갖춘 것만으로는 무용지물이며 반드시 대항요건이 함께 구비되..

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