부동산 경매 권리분석 핵심 3요소

부동산 경매의 시작은 권리분석이다

부동산은 사람들의 삶과 뗄 수 없는 관계다. 인간생활에서 가장 기본적이고 가장 필요한 식량과 피난처 중 하나로, 자신이 소유하든, 건물을 짓든, 임대차계약이 있든 어떤 형태로든 부동산에서 살고 있다.다른 지역학교에 다니거나, 혼자 거주하거나, 직장 근처 오피스텔을 구하거나, 신혼집을 살 아파트를 사거나, 한 달치 임대 계약을 하기 전에 등기사항전부증명서(구 등기부등본) 전체를 확인해야 한다. 등기사항전부증명서를 확인하지 않고 계약서에 문제가 생기면 수천만 원 상당의 보증금을 떼일 수 있고 소송에 휘말릴 수 있으며 최악의 경우 소유권을 잃거나 집이 경매에 넘어갈 수도 있다.오늘 알려줄 부동산 등기사항전부증명서에는 부동산 관련 권리가 대부분 담겨 있다. 하지만 기재가 되지 않는 권리들도 있으니 차근차근 하나씩 알아보도록 하겠다.

등기사항전부증명서 꼼꼼히 확인하기

보통 전자제품 매장에서 노트북을 살 때 디자인과 성능을 보고 다른 모델과 가격을 비교한 뒤 결국 우리에게 맞는 노트북을 구입한다. 부동산을 사는 것도 마찬가지다. 노트북 디자인에서 알 수 있듯이 건물 내 외부를 꼼꼼히 살피고, 노트북 성능을 점검하는 것처럼 등기사항전부증명서 전체를 점검해 문제나 추가 비용이 발생하지 않는지 확인해야 한다. 마지막으로, 당신의 계획의 예산과 목적에 부합하도록 보장하는 과정을 통해 부동산을 취득하라.등기사항전부증명서는 부동산의 역사이자 현재이며 미래다. 과거에 누가 소유했는지, 어떤 권리가 설정됐다가 해지됐는지, 현재 어떤 등록이 살아있는지 등을 확인할 수 있다. 또 등기사항전부증명서에 현재 부동산의 가치보다 훨씬 많은 부채를 지고 있다면 경매는 진행될 것으로 예상할 수 있다.노트북을 구입해 내부 부품이 고장나면 A/S나 환불이 가능하지만,부동산은 일단 소유권이전을 받으면 부동산을 되돌릴 수 없고, 돌려받더라도 장기 소송이 발생한다. 대부분의 부동산권리가 제3자에게 실효를 거두려면 등기사항전부증명서에 등록해야 하는 이유다. 누구에게나 볼 수 있도록 제공된 정보에도 불구하고 부동산을 매입해 손실이 났다면 투자자 본인의 과실이기 때문에 그 누구도 책임을 져주지 않는다.앞서 언급했듯이 부동산 투자는 기본을 공고히 하고 꼼꼼하게 잘 확인해야 실패 위험을 줄이고 투자에 성공할 수 있다. 꼼꼼히 확인하고 다시 확인해야 한다.

부동산 경매 권리분석의 핵심 3요소

많은 사람들이 부동산 경매에 어려움을 느끼는 이유는 권리분석 때문이다. 왜냐하면 권리를 분석하기 위해서는 등기사항전부증명서를 봐야 하고, 등기사항전부증명서에 나오는 용어들이 매우 생소하기 때문이다. 세입자들이 부동산에 사는 경우가 많기 때문에 임대차보호법, 민법, 민사집행법 등 수많은 법을 알고 있어야 하며 용어에도 익숙해져야 한다. 물론 관련법을 많이 알면 분석하기 어려운 부동산에 투자할 수 있지만 권리분석은 어렵지 않기 때문에 전체의 80%가 쉽게 투자된다는 점을 잊어서는 안 된다. 우리에게는 그 80%의 물건 중 수익률이 높은 물건을 찾아내는 것이 더 중요하다.부동산 투자에 필요한 법들 중 자신에게 필요한 부분만 공부해도 경매 투자를 할 때 아무런 문제가 되지 않는다. 부동산 경매 권리분석은 딱 세 가지만 기억하면 된다.

 

1.부동산의 역사인 등기사항전부증명서

2.권리들이 인수인지, 소멸인지를 판단하는 기준인 말소기준권리

3.부동산 경매의 처음과 끝인 매각물건명세서'

 

부동산경매권리분석은 등기사항전부증명서에 대한 권리를 접수된 순서대로 나열한 다음 말소기준권리를 찾는 것으로 시작한다. 말소기준권리보다 앞의 권리들은 낙찰자가 인수하고, 말소기준권리보다 뒤의 권리들은 낙찰 후 소멸한다. 마지막으로 부동산 경매에서 가장 중요한 서류인 매각물건명세서를 반드시 확인해야 한다.매각물건명세서는 경매물건의 세부사항과 낙찰자가 알아야 할 사항을 법원에 알리는 문서다. 매각물건명세서는 경매계에 접수된 많은 서류들을 참고해 작성된 서류로, 등기사항전부증명서에는 나타나지 않지만 입찰자가 알아야 할 특수한 권리들도 경매계에 표시해 알려준다.매각물건명세서 작성 과정에서 큰 착오로 투자자가 잘못 낙찰될 경우 매각불허가결정 선고를 받기 때문에 가장 신뢰할 수 있는 서류라고 볼 수 있다.