물권과 채권의 차이점

물권과 채권의 차이점을 확실히 알아야 한다

권리분석을 배우기 전에 한 가지 개념을 확실히 알 필요가 있다.바로 물권과 채권이다. 물권은 특정 물건(또는 재산권)을 직접 통제하고 그로부터 이익을 얻을 수 있는 권리다. 채권은 채무자에게만 돈을 갚으라고 주장할 수 있는 권리다. 물권과 채권에 대한 사전적 정의로는 그것이 의미하는 바를 쉽게 이해할 수 없다. 물권과 채권의 차이점을 하나씩 확인해보자. D씨는 지인인 E씨로부터 2년간 2000만원을 빌린 뒤 근저당을 설정해 사업 확장에 필요한 자금을 확보했다. 하지만 추가 자금이 필요해서 같은 2년 동안 F씨에게 2000만원을 빌려 차용증을 작성했다. D씨는 사업 확장을 위해 열심히 노력했지만, 빌린 돈이 뜻대로 되지 않아 원리금을 갚지 못했다. 이럴 경우 D씨에게 돈을 빌려준 E씨와 F씨는 어떤 절차를 거쳐 돈을 받아야 하는가?아파트 저당권을 설정해 놓은 E씨는 부동산 경매 낙찰에서 빌려준 돈을 바로 받을 수 있다. 반면 차용증만 작성해 돈을 빌려준 F씨는 E씨처럼 당장 경매를 신청할 수 없었고, D씨의 재산을 찾아 압류를 걸어두고 차용증으로 법원에서 지급명령 판결문을 받아 경매신청을 할 수 있다. 어렵게 신청했지만 이미 재산 압류가 많은 경우 전액을 받지 못할 가능성이 높다.이처럼 물권인 근저당에 비해 채권인 차용증은 돈을 돌려받기가 쉽지 않습니다. 똑같은 금액을 같은 사람에게 빌려주었지만 빌려주는 과정에서 어떤 안전장치를 했느냐에 따라 결과는 완전히 달라집니다.

물권과 채권에서 가장 중요한 부분

이 경우처럼 대부분의 재산권은 부동산에 직접 설정된다. 대표적인 물권으로는 저당권, 근저당권, 전세권, 담보가등기 등이 있다. 물권은 부동산 등기사항전부증명서에 표시되어야 하며, 근저당 후 설정된 권리보다 우선되어야 한다. 만약 근저당이 있는 아파트를 다른 사람에게 팔더라도 새 주인에게 근저당에 의한 기반 권리를 행사할 수 있다. 부동산에 물권이 직접 설정되고, 그 후 누구에게나 권리를 주장할 수 있으며, 배당금은 정해진 순서에 따라 분배된다.채권은 어떤 물건을 대상으로 하는 것이 아닌 쌍방 간의 권리이다. 물권처럼 제3자에게 공시할 수 있는 방법이 없다. 돈을 받지 못한 채권자가 경매를 진행하기 위해 부동산을 찾았을 때 이미 다른 사람으로 명의가 바뀌었다면 압류를 걸 수 없으며 새 주인에게 권리주장을 할 수도 없다. 채권은 당사자 간의 계약이기 때문에 채무자에게만 주장할 수 있어 채권끼리는 순위가 없이 동 순위로 배당을 받게 된다.

 

부동산 경매의 물권과 채권에서 가장 중요한 부분은 물권은 등기된 순서대로 순위가 정해져 이에 따라 배당을 받고, 채권은 등기된 순서와는 상관없이 동 순위로 배당을 받는다는 것이니 꼭 기억하길 바란다.

말소기준권리는 왜 권리분석의 기본인가?

말소기준권리는 경매 과정에서 소멸되는 권리 중 가장 빨리 확립된 권리다. 등기사항전부증명서 전체를 보는 방법을 배웠다면 이제 부동산 경매권 분석의 근거가 되는 말소기준권리를 찾는 방법을 알아야 한다. 취소권은 경매에서만 사용되기 때문에 경매 초보자에게는 다소 어려워 보일 수 있지만 반복적으로 나올 것이기 때문에 처음부터 크게 걱정할 필요는 없다.일반매매에서 부동산에 설정된 등기는 매도인(파는 사람) 또는 매수인(사는 사람)이 권리 취득 또는 취소를 통해 안전한 상태로 부동산으로 이전한다. 공인중개사로부터 안전한 물건이라는 확인도 받을 수 있다. 반면 경매에서는 직접 등기부를 보고 말소기준권리를 찾아야 한다. 권리분석을 통해 인수할 금액이 있는지 판단해야 하며, 이에 대한 책임은 전적으로 본인이 진다.부동산 경매는 채권자가 받지 못한 돈을 받기 위해 경매를 신청하고 배당을 통해 채권 대금을 받는다. 경매 중인 부동산에 대한 책임이 없고 정보가 제공되지 않으면 낙찰자는 없다. 또 부동산 가격이 시세의 절반 이하로 떨어질 가능성이 높기 때문에 매매자가 없는 부동산 경매에서 일정 기준을 제시해 입찰자가 스스로 안전 여부를 판단할 수 있도록 했다.평소 추진력이 좋은 G씨는 부동산 경매를 배우면서 그 매력에 흠뻑 빠졌습니다. 부동산 매매를 통해 투자해본 경험이 있던 G씨는 본인의 경험을 살려 빨리 경매로 낙찰받아 임대수익을 얻고 싶은 마음에 자신이 잘 알고 있는 거주지 주변의 아파트 경매물건을 찾았다. 직접 현장도 방문하고 시세와 임대료 조사까지 모두 마친 후 입찰에 참여해 시세가 1억 원인 아파트를 8천만 원에 낙찰받았다. 그러나 기쁨도 잠시뿐, 권리분석을 제대로 하지 않아 임차인의 보증금 6천만 원을 인수해서 총 1억 4천만 원에 아파트를 낙찰받은 셈이 되었다.이처럼 부동산 경매에 있어서 등기사항전부증명서를 보고 권리분석을 하는 것은 상당히 중요하고 가장 기본적인 일입니다. 권리분석의 말소기준권리에 대해서 다음 포스팅에서 알아보도록 하겠다.

말소기준권리를 어떻게 찾아야 하나?

말소기준권리는 낙찰자가 낙찰자 이외의 인수권을 갖고 있는지를 확인할 수 있는 중요한 기준권이다. 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리는 말소기준권리 등 낙찰 후 등본에서 깔끔하게 소멸된다.각각의 권리가 100% 배당을 받았는지는 중요하지 않다. 부동산 경매는 경매를 통해 부동산을 팔면 등기부가 깔끔하게 정리돼 있어 '부동산의 세탁과정'이라고도 불린다. 과거의 내용은 기록되어 있지만 현재 살아 있는 등기가 전혀 없다는 말이다.말소기준권리는 등기부의 모든 권리가 다 해당되는 것이 아니고 다음에 나열된 권리 중 가장 먼저 등기사항전부증명서에 등기된 권리만 인정된다.

 

말소기준권리를 포함해 그 이후에 설정된 권리들은 말소(소멸)되고, 그보다 앞서 설정된 권리들은 인수된다.

▣ (근)저당권

▣ (가)압류

▣담보가등기

▣강제경매 기입등기

▣전세권(전체 점유, 경매신청 또는 배당요구)

말소기준권리 중 저당권(근저당권), 압류(가압류), 담보가등기, 강제경매 기입등기는 가장 먼저 설정되어 있으면 말소기준권리가 될 수 있지만, 전세권은 가장 먼저 설정되어 있다고 하더라도 일정한 요건을 갖추어야만 말소기준권리가 될 수 있다. 전세권이 말소기준권리가 되기 위해서는 말소기준권리 중 가장 먼저 설정되어 있어야 하고, 해당 전세권이 부동산의 일부(방 한 칸 등)가 아닌 전체에 대해 설정되어 있어야 하며, 마지막으로 전세권이 배당요구 또는 경매신청을 해 세 가지 요건을 모두 충족할 때 비로소 말소기준권리가 될 수 있는 자격이 주어진다.