부동산 경매 성공하기 위한 3가지 조건

부동산 경매로 부자가 되기 위한 조건

부동산 경매를 통해 부자가 되려면 세 가지 조건이 필요하다. 세 가지 조건은 시간, 돈, 정신력이다. 투자할 물건을 찾고, 현장을 방문하고, 꼼꼼히 살피는 현실적인 시간, 경매로 낙찰이 되어 점유자 명도를 할 때 서두르지 않는 마음의 여유가 반드시 필요하다. 그리고 수익률이 좋은 물건을 발견하면 투자 자금이 필요하다. 물론 투자금이 많으면 물건을 더 많이 보고 최대한 투자할 수 있지만, 적은 투자로 투자한다고 해서 투자가 안 되는 것은 아니다. 마지막으로 가장 중요한 것은 초심을 잃지 않고 투자할 수 있는 정신력이다. 시간과 투자자금은 다양한 방법을 통해 얻을 수 있지만 큰돈이 오고 가는 부동산 투자에서 정신력이 약하다는 것은 그만큼 큰 손실을 볼 수 있다는 것을 뜻하기 때문이다.

투자자금이 적어도 좋은 투자를 할 수 있다

투자할 여유자금이 많다는 것은 그만큼 많은 물건을 볼 수 있다는 뜻이다. 예를 들어 투자금액이 3000만원인 사람은 투자할 수 있는 부동산이 100개인 반면 3억원인 사람은 투자할 수 있는 부동산이 2000개에 이른다. 100개 중에서 좋은 것을 고르는 것과 2000개 중에서 좋은 것을 고르는 것의 차이는 분명하다. 하지만 선택의 폭이 좁다고 해서 적은 투자금액에 실망할 필요는 없다. 나의 경우에도 500만 원을 들여 부동산 경매를 시작했다.매년 약 7만 건의 부동산 경매가 진행되고 있다. 이들 품목 중 상당수는 소액으로 투자할 수 있다. 2000원짜리 토지부터 4000만원 이하 아파트까지 가격이 천차만별이다. 물론 싸다고 해서 무조건 좋은 투자가 되는 것은 아니다. 반면 가격이 비싸다고 해서 좋은 물건만 있는 것은 아니다. 중요한 것은 부동산의 가치를 정확히 파악해 권리분석과 수익률을 분석한 뒤 입찰하는 것이다.부동산에 투자하려면 적어도 얼마가 필요하냐고 묻는 사람이 많다. 대법원 경매정보사이트에 올라온 마지막 입찰 결과를 보면 2000만원 이하의 부동산이 많다는 것을 쉽게 알 수 있다.퇴직을 앞둔 대학생 A씨와 회사원 B씨는 부동산 경매 수업을 듣고 투자를 시작했다. 대학생 A씨는 600만원, 직장인 B씨는 3억원 투자부터 시작했다. A씨는 투자자금에 적합한 도내에 위치한 작은 아파트에, B씨는 경기도에 위치한 아파트에 투자했다.A씨의 투자는 성공적이었다. 300만원을 투자해 아파트를 소유하고 이자를 제외한 임대소득으로 월 20만원을 벌었다. 그리고 부동산 가격이 2~3개월마다 오르는 것을 보고 기뻤다. 반면 경기도의 한 아파트에 투자한 B씨는 당첨된 부동산을 팔기 위해 부동산에 들렀다가 충격을 받았다. 낙찰 당시보다 분양가가 3000만원 낮았고, 매매나 임대도 되지 않아 매물이 많이 쌓여 있어 분양가가 더 떨어질 수 있다는 얘기를 들었기 때문이다. 6개월 동안 비어있던 아파트의 이자 부담이 커 B씨는 집을 정리하고 직장을 옮겼다.투자가 작더라도 기본을 지키고 꾸준히 투자 아이템을 찾으면 성공할 가능성이 높은 투자방식이 부동산 경매다. 우리 주변에서는 1000만원 미만의 투자를 시작하는 사람이 꽤 많아 대부분 좋은 수익을 내고 있다. 투자자금이 적기 때문에 오히려 더 많은 노력을 쏟기 때문이 아닐까 생각한다. 중요한 것은 꾸준히 관심을 가지면서 투자자금을 열심히 늘려가는 것이다.

성공 투자는 시간과 정신력으로 결정된다

많은 사람들이 부동산 경매에 관심을 갖고 투자를 원한다. 그런데 지인들에게 "좋은 물건에 투자를 해보는 게 어떻겠느냐"고 물었더니 대부분 "관심은 있지만 시간이 없다"는 답변이 많았다.물론 부동산 투자는 시간이 걸리지만 주식투자처럼 일분일초를 다투는 방식이 아니기 때문에 직장인이나 주부, 학생, 자영업자도 충분히 투자할 수 있다.대부분의 투자자들은 전업 투자자가 아닌 본업이 따로 있는 상태에서 노후 준비를 위해, 내 집 마련을 위해, 안정적인 수입원을 만들기 위해, 더 큰 사업을 하기 위해서 등 각자의 목표를 위해 투자를 하고 있습니다. 본업으로 바쁜 일상 속에서 시간을 내어 투자대상 물건을 골라내야 하고, 물건에 하자가 없는지 확인하기 위해 현장답사를 다녀와야 하며, 입찰일에는 아침부터 법원에 참석해 입찰을 해야 하고, 낙찰이 되면 명도를 하는 일까지 경매로 부동산을 취득하는 과정에는 많은 시간이 필요합니다.그렇기 때문에 직장인들이 투자에 시간을 쏟기란 매우 어려운 일이다. 하지만 우리는 대한민국에 살지 않습니까? 한국은 인터넷 강국이다. 당신은 인터넷에서 많은 정보를 얻을 수 있다. 여가시간을 100% 활용하면 충분히 투자할 수 있고, 그렇게 하는 사람도 많다.시세 조사는 실거래가 사이트와 부동산 매매정보 사이트에서 확인할 수 있으며, 주변 환경은 로드뷰와 위성사진을 통해 확인할 수 있다. 이런 사전 작업을 마치고 현장학습에 나서면 현장에서만 볼 수 있는 건물의 결함과 점유관계의 확인 등에 집중할 수 있어 시간을 절약할 수 있다.입찰일 당일에 본인이 참석하는 게 어렵다면 주변 지인을 적극 활용해 대리 입찰을 맡기면 된다. 부모님께 용돈도 드릴 겸 부탁을 하는 분들도 많다. 최근에는 가족과 함께 여행을 다니면서 투자물건을 확인하는 사람들도 늘어나는 추세이다. 이처럼 본인의 시간을 100% 활용할 수 있는 방법을 모색해야 한다.부동산 경매에서의 시간은 낙찰받기 전과 낙찰받고 난 후의 시간으로 구분할 수 있다. 낙찰받기 전의 시간은 물리적인 시간이고, 낙찰 이후의 시간은 마음속의 시간(여유)입니다. 자신이 원했던 부동산을 낙찰받았을 때의 기쁨은 생각보다 오래가지 않는다. 내가 왜 낙찰을 받았지? 내가 못 본 인수사항이 있었나? 등으로 시작해서 차차 이후의 과정이 걱정되기 시작한다.다음으로는 낙찰된 부동산의 점유자와 만나 협의하는 명도과정이 남아 있다. 부동산의 점유자는 임차인일 수도 있고, 소유자 또는 제3자일 수도 있다. 대항력을 가지지 않은 사람이라면 이사를 가야 하지만 이사 날짜를 협의하는 것도 쉽지 않다. 이런 경우 낙찰자의 마음에 여유가 없다면 명도는 더욱 힘들어질 것이며, 생각지도 못했던 명도비용이 발생할 수도 있다.

 

명도를 하게 될 때는 마음의 여유가 필요하다. 서두르지 않고 차근차근 절차대로 진행한다면 어떠한 점유자라도 이사를 내보낼 수 있습니다. 하지만 명도를 서두르다 보면 금방 나갈 것 같던 점유자도 나가지 않고 버티는 등 점유자와의 마찰로 스트레스를 받아 투자를 계속하지 못하는 사람들도 있다. 명도를 할 때는 마음의 여유를 충분히 가지고 협상과 강제집행을 병행해 진행한다면 반드시 좋은 결과가 있을 것이다.앞서 언급했던 것과 같이 부동산 경매 투자는 길고 긴 시간과의 싸움이다. 부동산 경매를 하기로 마음먹었다면 지금부터라도 시간을 효율적으로 사용하며 마음을 다스리는 연습을 해야 하겠다.