부동산 경매 물건 찾는 노하우

마음에 쏙 드는 물건을 찾는 실전 노하우

경매의 기본은 물건을 찾는 것으로 시작된다. 개인의 투자 성향과 목적, 무엇을 투자하고 싶은지, 투자금액에 따라 항목을 검색하는 방식이 다르다. 부동산 경매 초보자 및 초심자에게 가장 많이 묻는 질문 중 하나는 '물건을 검색하려면 어떻게 해야 하는가'이다. 앞서 언급했듯이 자신이 좋아하는 것을 찾기 위해서는 자신이 잘 알고 있는 분야를 탐구하기 시작하여 그 분야에 관심을 갖게 된 다음 수익률이 좋은 것을 찾는 것이 중요하다. 또 투자여건과 선호도를 먼저 파악한 뒤 적절한 물건을 찾아봐야 한다.지금부터 초보자들이 물건검색을 잘할 수 있는 몇 가지 팁을 알려주겠다.

내가 잘 아는 지역부터 살펴보자

물건을 검색할 때는 알고 접근하기 쉬운 부분을 단계별로 살펴보는 것이 좋다. 전혀 모르는 새로운 지역의 물건을 검색하면 전혀 감이 오지 않을뿐더러, 이해하는 데 시간이 오래 걸리기 때문이다. 다만 잘 알려진 지역, 주 생활권 내에 있다면 감정평가액과 낙찰가를 비교하기 쉽고 시세를 찾기 위해 부동산을 방문하는 것이 쉽기 때문에 경매에 대한 느낌을 받기가 훨씬 수월할 것이다. 출퇴근 시간에 무심코 지나쳤던 아파트 단지와 줄지어 늘어선 상가 건물들의 가격과 임대료를 계산해보면 지루하고 피곤한 출퇴근길이 더 흥미로울 것이다.저 또한 항상 스마트폰에 부동산 앱을 켜놓고 부동산의 시세와 임대료를 확인하곤 합니다. 비어 있는 상가를 바라보며 그는 "저기에서 무슨 장사를 하면 잘될까?상상하면 자연스럽게 부동산에 대한 감각과 관심이 생기게 된다. 물론 주 생활권의 물건을 먼저 본다고 해서 거기에 투자할 필요는 없다. 초보자들이 경매의식을 키울 수 있는 방법이고, 투자도 모르는 곳에서 시작할 수 있다.잘 알고 있는지역의 물건부터 보고 경매 아이템을 검색하고 고르는 감각을 키웠다면 투자 기준에 맞는 영역으로 점차 검색을 넓혀가야 한다. 막연할 수도 있지만 경매의 감도 없이 당장 좋은 투자처를 찾으려는 것보다 훨씬 빨리 선정을 할 수 있을 것이다.

시세 대비 임대료가 70%인 물건을 찾아라

제가 투자를 할 때 가장 중요하게 여기는 기준 중 하나가 시세 대비 임대료 비율이다. 보증금이 70%를 넘거나 월세 수익률이 좋은 부동산을 찾으면 적극적으로 투자해야 한다. 안정적인 투자를 위해서는 미래가치를 고려해야 하지만 경매는 시세보다 낮은 가격에 팔리기 때문에 무조건 이기는 투자 방법이라 할 수 있다. 임대료가 높으면 투자금액이 적어 정신적 부담이 없고, 계획대로 매각이 안 되더라도 꾸준한 임대소득이 보장되기 때문에 원하는 가격까지 분양가가 오를 때까지 기다릴 수 있다. 여러 투자방식 가운데 부동산 경매 선호도가 높은 이유다.2015년에는 전국적으로 아파트 매매가 대비 전세가율이 70% 이상인 물건들이 많았지만, 지금은 아파트 매매가가 가파르게 올라 매매가 대비 전세가율이 40~50% 수준에 머무르고 있다. 예전에 비해 투자금이 많이 들어가고 있는 상황이기 때문에 부동산 경매를 통해서 전세가율이 높은 물건들을 찾아 투자해야 한다.애초부터 단기매매나 큰 욕심을 부리지 않고 임대료가 높은 물건에 투자해 시세차익은 보너스라는 생각으로 접근한다면 투자에 실패할 가능성은 적다. 시세가 떨어지면 임대료도 변동되겠지만 계약기간 동안은 그대로일 것이며, 떨어진다고 하더라도 그 차이가 크지는 않을 것이다.2015년에는 매매가 대비 전세가가 높은 지역에서 전세를 끼고 매매하는 이른바 갭투자의 움직임이 활발했었다. 소액으로 투자가 가능해 여러 채를 보유하며 시세차익을 노릴 수 있었기 때문이다. 2020년에도 마찬가지로 전세가율이 높은 매물들의 인기가 높겠지만 가파른 매매가 상승으로 이러한 투자가 쉽지는 않을 전망입니다.하지만 2019년 12/16대책 이후로 가파르게 상승했던 매매가가 주춤하고 있는 동시에 2020년 하반기 입주물량의 감소, 분양가 상한제로 인한 로또분양의 기대감, 보유세 상승 등의 이유로 매매대기 수요가 전세수요로 돌아서게 되면서 매매가는 떨어지고 전세가는 올라가는 현상이 벌어지고 있다. 특히나 서울에 비해 청약 경쟁률이 낮을 것으로 예상되는 과천과 하남 지역 등으로 전세수요가 대거 유입되면서 전세가격이 급등하는 지역도 있으니, 해당 지역의 경매매물이 나온다면 눈여겨보길 바란다. 처음에는 부동산 시세와 임대료를 확인하기 위해 발품을 많이 팔아야 할 것이다. 하지만 시간이 지나면 그동안 노력해서 얻은 정보들이 자신의 투자 노하우가 되어 좋은 수익률을 낼 수 있는 밑거름이 될 것이다.그렇다면 경매로 진행 중인 물건 중에서 매매가 대비 전세가율이 높은 매물을 살펴보도록 하겠다.

 

서울특별시 강북구 미아동에 위치한 삼각산아이원아파트이다. 전용 25평의 경매물건이 감정가 4억 8천만 원에 진행되었지만 아무도 입찰을 하지 않아 1회 유찰되었고, 3억 8,400만 원에 두 번째 경매 절차가 진행되고 있던 물건이다. 권리분석상 아무런 문제가 없어 투자하기 좋은 물건이었지만 신건에 아무도 입찰을 하지 않았습니다.투자를 해도 수익이 나지 않는 물건이었을까? 우선 인터넷에 등록되어 있는 실제 거래가격과 전세가를 확인해보도록 하겠다.첫 번째 경매가 진행되었던 1월의 실거래가에서 해당 물건과 비슷한 조건인 4층 이하의 저층물건 거래사례를 보면 약 5억 2천만 원으로 감정가보다 4천만 원 이상 상승했다.신건에 낙찰을 받았다면 명도를 하는 과정 중인 1~2개월만에 시세가 4천만 원 이상 상승해 단기매매수익을 세금과 기타 공과금을 모두 제외하고 약 2,500만원 가량의 시세차익을 볼 수 있었던 투자 수익성이 매우 좋은 물건이다. 만약 장기적인 보유를 통해 더 많은 시세차익을 얻고, 세금을 줄이고자 한다면 전세로 임대를 주고 기다리는 방법도 있다.전세가격(3억 6천만 원)은 일반매매로 살 수 있는 가격(5억 2천만 원)의 70% 수준으로 형성되어 있다. 만약 두 번째 경매 입찰기일인 2월 24일에 4억 6천만 원에 낙찰을 받고 전세(3억 6천만 원)를 주었다면 낙찰가 대비 전세가격의 비율이 80%가 되며, 실제 투자금은 약 1억 원이고, 낙찰받은 시점에 이미 투자금의 15%에 해당하는 시세차익이 날 수 있는 임대 또는 단기매매로 수익률이 아주 좋은 물건이라 할수 있겠다.

진짜 급매물건을 찾아라

경매에 투자하러 현장에 가다 보면 부동산 중개업자와 많은 이야기를 나누기도 하고, 시장조사를 위해 실제 소비자인 척하기도 한다. 시장조사를 하면 공인중개사로부터 급매물건이 나왔으니 매매를 하라는 이야기를 쉽게 들을 수 있다. 하지만 그것이 진정한 급매인지는 확인해보아야 한다.사전에서 급매를 찾으면, 「물품을 급히 팖」이라고 되어 있다. 급매물이란 빨리 이주를 하거나 집을 팔아서 대출을 해야 하는 등 부득이한 사정으로 급하게 부동산을 팔아야 할 때 나오는 물건이다. 따라서 잔금 지급일은 보통 7일에서 15일 사이이다. 급매물 잔액만 확인해도 진짜 급매물인지, 아니면 가장 저렴한 일반매물인지 알 수 있다. 보통 시세보다 20% 정도 싸지만 부동산 거래를 많이 하지 않는 서민들이 급매물을 만나는 일은 거의 드물다.공인중개소에 진짜 급매물건이 등록된다면 통상적으로 1~2일 사이에 모두 소진된다고 보면 된다.급매물을 살 투자자를 찾고 있거나 급매물이나 좋은 매물을 소개받고 싶다면 공인중개사와 긴밀한 관계를 구축하는 것이 좋다. 매일 부동산 중개업소를 방문해 차를 먹고 마시기 때문에 좋은 정보를 얻고 나만의 투자 노하우가 있어 서울에 여러 건물을 소유할 수 있었다.

 

단지 경매를 배웠다고 해서 경매로만 부동산을 취득하려고 하는 것은 한참 뒤떨어진 생각이다. 예상 외로 경매에서 사는 것이 저렴해 일반 분양 아파트를 취득해 높은 수익을 올리는 사람들도 많다. 경매는 부동산을 취득하는 몇 가지 방법 중 하나에 불과하며 절대적인 투자가 아니다.앞으로는 가까운 공인중개사에 들러 부동산 중개업자와 친분을 쌓아 진짜 급매물을 만나 보자. 수익성 좋은 물건을 만나는 사람은 따로 있는 것이 아니다. 절박함은 좋은 투자 기회를 만든다. 부동산에 얼마나 투자하고 싶은지 자기 자신에게 질문을 해보자.