부동산 경매를 위한 성공적인 투자계획서 만들기

무조건 성공하는 투자계획서 만들기

투자를 시작할 때 가장 먼저 해야 할 일은 하고 싶은 일을 명확히 하는 것이다. 사람마다 투자 목적이 다를 것이다. 노후준비를 위해 임대소득을 만들기 위해 내 집 마련을 위해 주식 투자를 주력으로 하면서 부동산으로 투자범위를 넓히기 위해 재건축 재개발 물건을 잡아 새로운 집을 소유하기 위해 농사 지을 땅을 찾기 위해 직접 운영할 공장을 찾기 위해 등 삶의 최종적인 목표를 가지고 그에 한 걸음 두 걸음 더 빨리 다가가기 위한 구체적인 계획을 세워야 한다. 그러기 위해서는 이 부분에서 명확히 짚고 넘어가야 할 것이 몇 가지 있다. 바로 본인의 자본금이 얼마인지, 투자 또는 실거주 목적인지, 투자라면 임대수익 또는 시세차익인지, 원하는 수익률의 기준은 얼마인지, 마지막으로 최종적인 목표가 무엇인지 등이 있다. 이 질문에 대한 답이 명확하면 명확할수록 투자의 콘셉트를 잡는 것과 물건을 선별하는 것이 쉬워진다. 자기 자신조차 파악하지 못한 상황에서 섣불리 투자에 임한다면 큰 손실로 이어질 수 있다. 이후에도 계속 강조하겠지만 투자를 위한 기초 지식보다도 더 우선시되고 더 꼼꼼하게 확인해보아야 할 부분이 바로 투자계획이다. 투자의 목적을 명확하게 설정하는 방법을 조금 더 자세히 알아보도록 하자.

자기자본금 정확히 파악하기

투자 상담을 하다 보면 본인의 정확한 자본금도 모르는 상태에서 대략적인 금액으로 투자 상담을 받는 분들을 여럿 만날 수 있습니다. 몇 번이고 되물어보았지만 그 정도는 가능하다는 말에 상담을 진행해보면, 결국 물건을 둘러보고 마음에 드는 물건을 만났을 때 자기자본금이 생각한 것보다 적거나 잔금 시기에 맞춰 자금융통이 안 되는 경우가 대부분이었습니다.수도권에서 전세로 거주 중인 사회초년생 J씨는 서울에 투자 겸 실거주 목적의 부동산을 구입하기 위해 상담을 요청했습니다. 투자 자금이 얼마나 있느냐는 질문에는 2억 원이라고 답하고, 자세한 내용을 물어봤더니 지금 살고 있는 곳의 전세금 1억 5천만 원, 현금 2000만 원, 마이너스 통장 3000만 원 등 총 2억 원을 쓸 수 있다고 했다. 전세는 아직 1년 정도 남았지만 전세가 워낙 귀한 동네라 빨리 뺄 수 있을 것 같다고 자신 했다. J씨의 자본금에 맞는 물건을 찾아 현장답사를 여러 번 한 끝에 마음에 드는 아파트를 찾았고 계약금을 보내며 순조롭게 마무리되는 듯 했으나 잔금일이 다가오자 문제가 생겼다. 새 세입자를 찾아 집주인에게 연락했지만 집주인이 주변 시세보다 1000만 원 높은 가격으로 전세 재계약을 제안해 계약이 무산됐다. 다른 세입자를 찾으려 했으나 생각대로 자금을 조달하기에는 임대료가 너무 비싸 계약금을 포기해야 했다. 위의 경우와 같이 자본금을 잘못 이해하는경우가 많다. 본인이 깔고 앉아 있거나 현금화가 불확실한 자산들까지 모두 포함해서 자본금이라 생각하게 되면 이와 같은 돌발상황에 속수무책으로 손해를 보게 된다. 투자 자본은 현금 보유액과 마이너스 통장을 기준으로 한다. 게다가, "친구에게 돈을 좀 빌려달라고 말해놓았다." 또는, "며칠 뒤엔 돈이 좀 생기는데"와 같은 불확실한 자본을 가진 투자계획은 종종 손실을 초래한다. 그렇기 때문에 투자를 실수 없이 하기 위해서는 자신의 자본금 상황을 꼼꼼하게 조사해두어야 한다.

실거주vs.투자 목적을 정하기

경매의 목적은 실제 거주지와 투자로 나눌 수 있으며, 투자는 임대소득을 위한 투자와 시세차익을 위한 투자로 나눌 수 있다. 여러분의 목적은 무엇인가? 조사 방식과 투자 대상이 달라지기 때문에 이 부분을 명확히 할 필요가 있다.G씨는 친구가 동내 작은 아파트에 투자해 시세차익을 냈다는 소식을 듣고 투자를 하고 싶어 경매 공부를 하면서 투자할 아이템을 찾았다. 그러나 회사원으로는 지방까지 임장을 다니는 것이 불가능해 인근 수도권에 위치한 빌라를 시세차익을 목적으로 낙찰받게 된다. 빌라의 시세는 8000만원이었지만 낙찰가는 2000만원 남짓으로 첫 투자부터 큰 수익을 올렸다. 첫 낙찰에 성공해 아주 좋은 자재들로 리모델링해 8500만원에 매물등록을 했는데 9개월이 지나도 집이 팔리지 않았다. 분양가는 낮아졌지만 보러 오는 사람이 없어 곤욕을 치렀고 결국 4000만원에 팔았다.여기서 G씨는 한 가지 실수를 했다. 현재 최저가격이 시세보다 아주 저렴하다는 것에 빠져 시세차익의 가장 기본이라고 할 수 있는 매매가 잘되는지 여부를 대충 조사했던 것이다. 처음부터 임대수익을 목적으로 낙찰을 받아 적당한 비용을 들여 리모델링을 한 다음 임대를 놓았다면 아주 만족할 만한 수익을 얻었을 것이지만,시세차익이 목적이었기 때문에 결과적으로는 실패한 투자가 되었다. 이처럼 같은 부동산이라도 시세차익에 맞는 물건이 있고 임대수익에 맞는 물건이 있습니다. 조금 더 세부적으로 들어가면 단기 시세차익은 무조건 현재 거래되는 금액보다 일정금액 이상 싸게 낙찰받아야 하고, 전세를 놓고 장기적인 시세차익을 원한다면 짧게는 2년 뒤 또는 4년 이상의 상황도 대략적으로 예상하고 입찰을 해야 합니다. 마지막으로 임대수익을 원하는 것이라면 낙찰가 대비 임대수익이 가장 높은 지역을 찾아 투자를 해야 합니다.

자신에게 맞는 수익률 정하기

투자계획서의 끝은 수익률 기준을 정하는 것이다. 모든 과정이 중요하지만 내가 특히 강조하는 것은 '자신만의 수익률을 정하는 것'이다. 투자수익률이 높으면 좋겠지만 무작정 수익률을 높게 잡는다고 해서 좋은 것이 아니며, 다른 투자자를 따라가는 것도 더 나쁘다. 투자자들은 원하는 수익률에 대한 기준이 다르기 때문에 자신의 선호도에 맞는 수익률을 선택해야 한다. 수익률뿐만 아니라 수익률 기준도 정하는 것이 좋다. 왜냐하면 수익률은 입찰가를 기준으로 하고, 수익률은 판매가격과 시기를 기준으로 하기 때문이다.저금리가 지속되고 있어 은행에 저축을 하자니 금리가 너무 낮아서 은행이자보다 약간 높은 수준의 수익률을 원하는 Y씨는 6%의 수익률을, 낙찰확률도 높이고 적당한 수익도 얻기를 바라는 S씨는 10%의 수익률을, 낙찰확률은 낮더라도 높은 수익률을 기대하는 전업 투자자 H씨는 20%의 수익률을 정했다. 이처럼 제각기 다른 수익률을 기준으로 투자에 임하게 된다.임대료는 큰 변수가 없는 금액이기 때문에 우선 수익률을 정해놓고 그에 맞춰 수익률 계산을 반대로 해나가보면 내가 얼마에 낙찰을 받아야 원하는 수익률을 달성할 수 있는지가 나오게 된다.

 

이렇듯 경매에서 가장 어렵다고 하는 낙찰가를 산정하는 부분이 아주 간단해지는 효과도 있다. 또한 2천만 원의 수익을 기준으로 잡은 투자자는 2억 원에 매입한 부동산을 2억 4천만 원에 팔아야 각종 공과금과 세금 등의 비용을 지불하고도 2천만 원을 남길 수 있기 때문에 시세가 2억 4천만 원이 되는 순간 매도를 준비하거나 시세가 올라갈 때까지 기다릴 수 있는 것처럼 매도 타이밍을 정하는 데도 도움이 된다.내가 집을 사면 가격이 떨어지고, 집을 팔면 오른다는 분들이 많은데, 이는 자신만의 기준을 정해 타이밍을 잡는 것이 아니라 통계에 따른 정보에만 의존하거나, 주변인의 조언에 의존하는 투자를 하는 분들에게 많이 일어나는 현상이다. 어떤 투자를 하든 자신만의 기준을 명확히 가지려는 노력을 기울이는게 중요하다.