부동산 경매 장점

부동산 경매의 장점은 무엇인가?

부동산을 취득하는 방법은 여러 가지가 있습니다. 우리가 흔히 알고 있는 일반매매부터 급매, 경매, 공매, 증여, 상속 등 다양한 취득 방법이 있는데 각각의 장단점을 알아보도록 하겠습니다.

 

매매: 부동산을 사는 가장 흔한 방법은 매매다. 매물이 많기 때문에 원하는 향, 층, 단지 등을 골라서 투자할 수 있고, 구매 즉시 사용·수익이 가능한 장점이 있는 반면 구매 가격이 다른 투자 대비 가장 높은 경우가 많다.

 

급매: 급매물의 큰 장점은 이용과 수익성이 있고, 상대적으로 저렴하게 부동산을 취득할 수 있다는 점이다. 경매나 공매도보다 저렴한 가격에 구입할 수 있는 경우도 있어 물건이 많지만 빠르게 거래되기 때문에 만나기가 쉽지 않다.

 

공매: 한국자산관리공사가 주관하는 공매도는 경매와 비슷하지만 다른 투자 방식과는 차이가 있다. 채무불이행으로 진행되는 경매와는 다르게 세금체납으로 진행되는 공매는 온라인으로 입찰을 하기 때문에 직장인들에게 인기가 좋습니다. 광업권, 어업권, 골프회원권, 세관공매까지 종류도 많고 물건도 다양하기 때문에 경매만큼이나 매력적인 투자처입니다. 다만 경매에 인도명령 제도가 없어 입주자 확인이 매우 어려워 낙찰가격이 경매가격보다 조금 낮다. 그래서 공매도 투자를 할 때는 미리 명도의 난이도를 확인하고 입찰에 참여하는 것이 좋다.

 

경매: 경매는 복잡하고 위험해 보이지만 실제로는 그렇지 않고 장점이 많은 투자 방법입니다. 경매의 장점을 알아보도록 하겠습니다.

경매의 장점

① 가격이 싸다

주식보다 부동산 시장의 진입장벽이 높은 이유 중 하나는 투자 규모가 크기 때문이라고 생각한다. 그런데 부동산 경매는 1000원짜리 토지부터 수백억 원짜리 건물까지 투자 범위가 넓어 소액 투자를 시작할 수 있다.한때 전국 100만원 이하 부동산을 모두 따내서 수익을 내는 게 좋을 것 같았는데 3만원짜리 땅을 따는 데 드는 비용과 시간을 감안하면 투자한 만큼 수익이 나지 않을 것 같아 포기했다. 우스갯소리로 “전국 어디든 본인 앞으로 등기를 쳐보고 싶은 분들에게 경매를 추천드립니다.”라고 할 정도로 소액으로 투자를 해볼 수 있는 좋은 기회이다. 가격이 저렴하다는 장점도 있지만 그보다 경매가 매력적인 이유는 바로 시세보다 싼 가격에 낙찰을 받을 수 있다는 점이다.특히 토지의 경우 시세가 일정하지 않아 싼값에 분양한 평당 10만원 상당의 토지를 평당 50만~100만원에 팔 수 있다. 1000만원 이하로 투자할 수 있는 상품이 많고 빠르면 한 달 안에 수익을 낼 수 있다. 시세가 오르면 주거용 부동산보다 이득이 더 많다.최근 일부 과열지역에서는 낙찰가격이 시세와 비슷하지만, 일반적으로 주택용 부동산의 낙찰가격이 시세보다 10~20%가량 낮다. 명도비용 등이 있지만 매매와 비교해본다면 중개수수료가 빠지는 셈입니다. 시세 3억 원짜리 아파트를 2억7000만 원에 팔았다면 일반 분양보다 3000만 원 싸게 팔 수 있다.다만 평일 오전에 법원에서 직접 경매에 참여해야 하기 때문에 매력적인 투자처라고 하더라도 직장인들은 시간을 내서 법원을 방문하는 것이 쉽지 않습니다. 부동산 시장이 그렇듯 경매도 시장의 분위기가 좋을 땐 낙찰가가 점점 높아지고 시장이 좋지 않으면 경매매물이 쌓이고 낙찰가도 자연스레 떨어집니다. 하지만 그럼에도 불구하고 변하지 않는 경매의 매력은 바로 싸게 낙찰받는 것에 있기 때문에 이것을 기본으로 삼고 시장의 상황에 맞게 유연하게 대응하며 투자전략을 세우는 것이 좋다.

 

② 대출을 활용해 수익률을 극대화할 수 있다.

투자를 할 때는 대출을 활용하는 것이 좋다. 경매의 첫 번째 장점은 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있다는 것이었다. 저렴한 입찰에 응해 대출을 최대한 활용해 투자를 줄이면 수익률을 극대화할 수 있다. 투자를 하지 않는 사람이나 일부 투자자는 대출을 피하거나 가능한 한 적게 투자하기를 원한다. 하지만 많은 돈을 투입하면 기회비용을 많이 잃게 되기 때문에 좋은 투자가 아니다. 투자는 적은 투자로 높은 수익을 내는 레버리지(레버리지 효과)를 통해 자본을 늘리는 과정이다.경매에 당첨되면 주택담보대출의 일종으로 경매 특산물로 꼽히는 '경락잔금대출'을 활용하게 된다. 부동산 입찰에 당첨돼 소유권을 양도받으면 기존 등기를 모두 깨끗하게 한 채 첫 주택담보대출을 설정할 수 있어 금융권에서는 더 높고 낮은 금리로 대출을 진행할 수 있을 것으로 자신하고 있다.최근 저금리로 대출금리가 크게 부담스럽지 않다는 점도 부동산 시장으로 더 많은 투자자를 몰게 하는 요인 중 하나다. 투자금액이 동일하더라도 대출에 최대한 적게 쓰려는 사람은 투자 대상이 되고, 레버리지 극대화를 원하는 사람은 2억원 안팎의 상품을 투자한다. 과도한 대출이 문제가 될 수 있지만, 자신의 상황을 조절할 수 있는 충분한 돈이 있다면 적극적으로 대출을 활용해 수익률을 극대화해야 한다.

 

③ 시장 상황에 상관없이 투자하기 좋다.

부동산에 대해 담보한 대출의 원리금을 갚지 못할 때 경매가 진행되기 때문에 경기가 좋지 않을 때 많은 경매품목이 등록되기 시작한다. 현재 진행 중인 경매 건수가 늘어나면 경쟁률이 떨어지고 투자심리가 위축돼 낙찰가를 낮출 수 있다. IMF와 2008년 금융위기 때 경매로 수익을 올린 사람이 여럿 있다. 아마도 그때 낙찰자가 경매인으로부터 집을 훔치러 온 사람 같았다. 그래서 부동산 경매에 대한 인식이 더 나빠졌을 수도 있다. 그러나 아까도 말했지만 경매는 법원이 주체가 되는 적법한 절차로 낙찰자는 경쟁에서 낙찰가가 가장 높은 사람일 뿐이다. 이렇게 되면 부채 상환 실적이 조금 더 좋아질 것이다.반대로 부동산 시장이 호황일 때는 경매 감정가들이 현장에서 시세를 따라가지 못해 이미 경매에 부쳐지고 있는 부동산을 시세보다 싼 가격에 살 수 있다. 현장을 다녀온 사람들이 알고 있듯이 전반적으로 가격이 오르면 이미 호가가 수천만 원이나 올라 구매가 어렵고 품목이 많지 않아 판매자 우위 시장이 형성되고 있다. 그럴 때는 빨리 눈을 돌려 경매에 임하는 것이 좋고, 진행 중인 품목에 대해서는 적극적으로 입찰하는 것이 좋다. 아직 현장 호가 및 실거래가 반영이 되지 않아 소식이 빠른 사람은 최근 실거래가보다 저렴한 가격에 구매할 수 있게 됐다.침체된 지방 부동산에 가 본 적이 있는데, 실제 현장의 분위기는 뉴스와는 전혀 달랐다. 빈집과 빈 가게가 늘고 있는 지역을 방문했을 때 매물이 사라지고 거래가 잘 되고 있다는 이야기를 들었다. 그러나 지역 기사들은 여전히 나쁜 얘기를 하고 있었고, 대부분의 지역 사회에서는 부정적인 반응을 보였다. 그러나 지역 기사들은 여전히 나쁜 얘기를 하고 있었고, 대부분의 지역 사회에서는 부정적인 반응을 보였다. 그럼에도 불구하고 이미 경매 낙찰가격이 시세를 반영해 상승하고 있었던 점을 감안할 때 이번 경매는 현재 부동산 시장의 분위기를 가장 빨리 반영해 모든 부동산 금융의 바로미터 역할을 한다고 생각한다.경기 침체나 호황 속에서 경매는 언제든 매력적인 투자처여야 한다. 그렇기 때문에 많은 투자자들이 여전히 경매 방법을 배우려고 애쓰고 있으며 좋은 금융 도구로 투자자들에게 끊임없이 거론되고 있다. 부동산 시장 상황도 중요하지만 어떤 상황에서도 우리만의 잣대로 투자하는 자세가 더 중요하다는 점을 잊어서는 안 된다.

 

④ 위험률이 낮다.

부동산 경매는 매우 위험성이 낮은 금융 수단이다. 가장 비교가 안 되는 종목과 비교해서. 물론 주식에 안전하게 투자할 수 있다는 것이다. 하지만 아무리 안전한 투자를 하더라도 외부 요인에 크게 요동치는 것이 주식이다. 반면 부동산은 우리가 기대할 수 있는 위험성을 어느 정도 조절할 수 있다. 경매에서 많은 손실을 본 유형을 분석해 보면 경매의 위험요인을 세 가지로 정리할 수 있다.첫째는 권리분석 실수에 의한 위험이다. 전체 경매품목의 약 80%가 매우 단순하게 끝나지만 권리분석의 기본을 소홀히 하는 경향이 있어 투자경험이 있는 사람들은 권리분석에 많은 실수를 저지른다. 안전하다고 생각한 제품 입찰에서 낙찰받은 후에는 추가로 인수할 권리가 있으므로 보증금을 포기하지 말아야 한다.

 

두 번째는 시세조사를 잘못한 경우다. 세 가지 위험요소 중에서 가장 높은 빈도로 발생하는 시세조사 실수는 주로 아파트 낙찰 결과에서 나타난다. 아파트에 대한 가격 조사는 어렵지 않다고 할 수도 있겠지만 실제로 잘못 낙찰돼 도움을 요청하는 사람 10명 중 8명이 잘못한 사람들이다. 단지 내에서는 동, 층, 향, 리모델링, 확장 여부에 따라 시세가 무려 1억원씩 차이가 나지만 최근 실거래가만 기준으로 삼아 문제가 생기는 것이다.예를 들어보자. H씨는 감정가 5억원짜리 아파트를 입찰하기 위해 실거래가를 조회한 결과 옆 건물과 같은 층의 물건이 최근 5억4000만원에 거래된 것으로 나타났다. 이를 바탕으로 신제품에 입찰해 5억 원에 낙찰받았다. 다만 H씨가 입찰 전에 확인한 실거래가에 등록된 품목은 흔히 'RR(로얄동, 로얄층) 매물'로 남향에 내부 리모델링까지 잘 되어 있는 단지 내 최상급 물건이었다. 그러나 낙찰을 받은 물건은 기본형에 남향도 아닐뿐더러 리모델링을 한 번도 한 적이 없으며, 바로 옆으로는 고속도로가 지나가고 있어 평균 시세보다 낮은 가격인 4억 8천만 원 정도에 매매되고 있는 물건이었다. 결국 시세보다 높은 가격에 낙찰돼 생긴 손실은 시세조사의 전형적인 실패 사례다.마지막 세 번째는 전국에서 하루에 한 번 발생하는 입찰 실수다. 입찰금액에 '0'을 한 번 더 써넣는 실수가 많고, 입찰을 무효로 하는 사례도 많아 보증금이 부족하고 필요한 서류를 준비하지 않는 경우도 많다. 그래서 입찰표 작성에 각별한 주의가 필요한 겁니다.

 

마지막으로 핵심을 정리하면, 권리분석 실수, 시세조사 실수, 입찰 실수 등은 모두 투자자의 실수에서 비롯된다. 반대로 이야기하면 부동산 경매는 본인이 투자기준을 잘 잡고 실수만 하지 않는다면 외부적인 요인으로 인해 투자금을 손해 볼 상황은 일어나지 않는다는 뜻이다.경매를 시작하면서 부동산 관련 법과 등본을 보는 방법 등 모든 부동산의 기초 지식을 배울 수 있는 것 또한 부동산 경매의 장점이라고 하겠다.