부동산 고급 권리분석

고수들만 아는 고급권리 분석

복잡한 권리 물건을 겁내지 마라 · 지상권은 법정지상권의 애피타이저 선순위 지역권은 인수, 후순위 지역권은 말소 예고등 기는 위험 속에 수익이 있다 · 환매등기는 낙찰돼도 소멸되지 않는다 · 단순 임대차 계약할까 전세권 설정할까 · 전 소유자의 가압류는 특히 조심하라 · 가처분이 있으면 종류부터 확인하라 · 유치권은 새로 지은 건물에 많다 · 법정지상권은 관습상의 권리를 꼼꼼히 따져라 · 무덤에도 권리가 있다 · 권리 분석 굳히기 한 판, 실전 스킬!

유치권 성립 여지 있음 이라고 기재된 물건들이라고 모두가 기피 대상인 것은 아니다. 공사대금에 기한 유치권 중에는 실제 공사대금이 아닌 신고한 회사와 소유자 간에 협약을 맺고 허위로 유치권을 신고하여 고의로 물건 가격을 떨어뜨리거나 낙찰자에게 유치권을 받아내려는 경우가 있다. 이와 같은 허위 유치권을 정복하면 다른 사람보다 많은 수익을 올릴 수 있다.

복잡한 권리 물건을 겁내지 마라

고급 권리분석은 단순히 논의하기 어려운 복잡한 권리관계, 즉 3초권리 분석으로는 파악이 어려운 복잡한 권리관계를 분석하는 과정을 말한다. 아니면 더 많은 돈을 넘겨받거나 전 소유자가 됐는데도 소유권을 포기해야 할 수도 있다.

 

특히 권리금이 복잡한 품목은 위험성이 높으며, 평가액이 3억원인 품목은 여러 차례 입찰을 한 뒤 1억원 가까이 떨어질 수 있다. 그러다 보니 경매 공부를 제대로 하지 않은 많은 사람들이 보증금을 갖고 달아나는 경우가 많다. 이런 것들을 피하는 것만이 유일한 길은 아니다. 어떻게 대처해야 할지 충분히 고민하고 분석한 뒤 투자하면 좋은 수익을 낼 수 있다. 권리에는 등기부상에 표시되는 권리와 표시되지 않는 권리가 있다. 등기부는 갑구와 을구로 나눠 권리관계를 표시하는데 갑구에는 경매기입등기, (가)압류, 가처분, 담보가등기, 소유권이 전청구권보전가등기, 예고등기, 환매등기가 표시되고 을구에는 (근)저 당권, 전세권, 지역권, 지상권, 등기된 임차권, 임차권 등 기명령 임차권이 표시된다. 한편 등기부에 표시되지 않는 권리에는 법정지상권과 유치권이 있다. 등기부상에 나타나는 권리들 중 약간 복잡한 권리로는 지상권, 지역권, 예고등기, 환매등기, 전세권, 가압류, 가처분 등이 있다. 이 권리들은 직접적인 저당권적 효력은 없지만 그에 준하는 효력을 가지기에 경매투자에 앞서 반드시 이해하고 넘어가야 한다. 그렇다고 외우라는 의미는 아니며 책을 곁에 두고 찾아볼 정도면 충분하다.여기서 말하는 저당권적 효력이란 쉽게 말하면 이런 것이다. 저당권을 가지고 있는 사람은 경매의 경우를 예로 들면 매각된 물건에 대해서 우선변제를 받을 수 있다. 즉 A아파트에 5천만 원의 저당권을 가지고 있는데, 이 아파트가 경매로 넘어가 1억 원에 낙찰되었다면, 다른 권리보다 우선하여 5천만 원을 변제받을 수 있는 권리가 있음을 의미한다.

지상권은 법정지상권의 애피타이저

‘지상권’이라는 말을 들으면 무엇이 떠오르는가? 지상의 권리? 그러고 보면 '지하'보다는 '지상'일 가능성이 높다. 실제로 경매물건을 찾아보면 땅보다 '법적지상권'의 여지가 있는 물품에 더 신경을 쓰게 된다. 법적 근거지가 성공하면 일정한 수익이 보장되지만 익숙하지 않은 초보자는 두려움과 실수로 손해를 볼 가능성이 높다. 이런 상황에서 법적 권리가 아닌 토지권이 곧 다른 항목으로 돌아선다고 해도 말이다.여기서 우선 지상권이 무엇인지, 권리분석을 어떻게 해야 하는지 정확히 파악한 뒤 법적 지상권을 통해 선진적 권리분석을 배워보자.

 

• 지상권자는 배당받을 수 없다

민법 제279조에 따르면 토지소유자는 타인의 토지에 건물이나 그 밖의 구조물이나 나무를 소유하기 위해 토지를 사용할 권리가 있다. 이곳의 '남의 땅'은 표면이나 지면에 국한되지 않고 지하에 사용될 수도 있다. 그럼 왜 지상권을 설정하는 것일까? 보통 은행들은 나대지(지상물이 아무 것도 없는 땅을 말한다)를 대상으로 대출을 받을 때 은행에서 근저당권을 설정한다. 다만 토지 소유자가 저당권을 설정한 뒤 은행에 알리지 않고 건물을 지을 경우 향후 경매 절차가 진행될 때 은행이 불이익을 받게 된다. 예를 들어, 그들은 그 땅을 경매에서 샀는데, 그것은 주차장으로 사용될 수도 있고 임대 수익을 얻기 위해 건물을 지을 수도 있다. 그런데 내가 모르는 사이에 지상에 건물을 지으면 어떻게 될까? 권리행사가 제한돼 있어 땅을 사려는 사람들이 꺼려 자연스럽게 가격이 내려간다.

 

이럴 경우 은행은 대출은 물론 근저당권 설정과 더불어 지상권을 통해 자신의 권리를 보호하려 한다. 은행에 근저당권과 토지상의 지반권이 있는 경우, 향후 건물주가 건물을 짓는다 해도 담보가치에 포함시켜 건물주가 바뀌어도 권리관계를 보호할 수 있다.권리분석에서 말소기준권리보다 높게 설정된 지상권은 낙찰 후 소멸되지 않는다. 소멸하지 않는다는 것은 입찰에서 낙찰된 후에도 토지소유권을 가진 자가 토지를 계속 사용할 수 있다는 것을 의미한다. 낙찰자로서는 낙찰받으려 했던 토지 중 일부를 다른 사람이 자유롭게 사용할 수 있을 가능성이 있다. 마지막으로 그렇다면 배당은 어떨까? 지상권자도 배당을 받을 수 있을까? 정답은 지상권자는 배당을 받을 수 없다. 지상권은 토지에 대한 사용이 목적이기에 배당에 포함될 수 없고 후 순위일 경우 말소된다.