부동산 경매 최우선변제권

최우선변제권을 갖추기 위한 4가지 요건

주택임대차보호법은 무주택자인 서민의 주거 안정을 위해 제정된 법이다. 하지만 이것만으로는 충분하지 않다. 특히 전세나 월세를 구하는 서민 입장에서는 선순위로 저당권이 설정돼도 부동산중개소에서 걱정 없는 물건이라고 호언 장담하거나, 아니면 위험한 물건인 줄 알면서도 당장의 형편상 어쩔 수 없이 보증금을 내고 살게 된다.

 

어쨌든 국가가 전체 세입자의 보증금을 법적으로 보호해주면 좋겠지만 여러 가지 사정을 감안할 때 이 정도는 다소 무리다. 개인적으로 정부가 좀 더 현실적인 대안을 내놓았으면 좋겠다.

 

지금부터 설명해야 최우선변제권은 이 목적의 일환으로 만들어졌다고 할 수 있다. 정부가 전세보증금을 소액으로 내는 사람도 정해진 요건을 충족하면 전세보증금 전액이 아니더라도 보호받는다는 게 기본 골자다.

 

최우선변제권을 행사하기 위해서는 경매신청기입등기일 이전까지 주택에 입주하고 주민등록을 마쳐야 한다. 다만, 최우선변제권은 확정일자가 없어도 무방하다. 또한 주민등록을 최초 입찰기일까지 유지해야 하며, 배당을 받으려면 배당 요구의 종기일까까지 배당 요구를 해야 한다. 예전에는 판례 98다 12379에 따라 매각기일 전까지 배당 요구를 하면 하면 인정되었으나, 요즘에는 판례 2005나 2922에 따라 배당 요구 종기일 전까지 배당 요구를 하지않으면 배당받을 수 없다.

주택소액보증금 최우선변제액이란

그렇다면 최우선 변제권에서 말하는 소액의 기준은 무엇일까? 사실 소액이라 하면 어떤 사람들에게는 1천만 원이 될 수도 있고, 또 어떤 사람들에게는 2억 원이 될 수도 있기 때문에 기준이 모호하다. 그래서 국가에서는 주택임대차 보호법 시행령을 통해 우선 변제를 받을 수 있는 금액을 명시해 두었다.

 

주택 소액보증금 최우선 변제요건에서 수도권이란 서울 특별시, 인천 광역시(강화군, 옹진군, 중구 운남동 운북동 운서동 중산동남북동 덕교동 을왕동 무의동, 서구 검단동, 연수구 송도 매립지, 남동유치지역 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 양정동, 지금동, 도농동에 한 함), 하남시, 고양시, 수원시, 안양시, 성남시, 과천시, 부천시, 의왕시, 군포시 시흥시(반월 특수지역 제외)를 말한다.

 

주택임대차보호법 시행령의 시행일인 2008년 8월 21일 이후 설정된 임대차에 적용된다. 하지만 경매에서 실제로 우선변제액을 판단할 때는 임대차계약이 설정된 날짜가 아닌 최초 물권 설정일을 기준으로 한다는 점에 유의해야 한다. 만약 2005년 9월 15일에 서울에서 4천만 원의 전세계약을 했다면, 경매로 집이 넘어갔을 때 모든 권리관계보다 우선하여 보호받을 수 있는 금액은 1천 600만 원이다. 그런데 2001년 5월 3일에 말소기준권리인 근저당이 1억 원이 설정되었다면, 당시의 주택임대차보호법에서 보호해주는 전 세금은 3천만 원이 한도이며 4천만 원의 전세계약은 이를 초과한 것이므로 최우선 변제요건으로 보호받을 수 없다.

 

설령, 보호가 가능하더라도 낙찰가의 2분의 1 수준으로 보호된다. 2000만 원에 집을 팔면 1000만 원만 보호된다. 집을 8000만원에 팔았지만 세입자가 2명 더 있고 1순위 변제 요건도 충족하면 낙찰가 8000만원의 2분의 1인 4000만원을 3분의 1로 나누고 각각 1천 333만 원 가량 최우선변제를 받고 나머지 금액은 순위에 따라 배당받는다.

 

주택임대차보호법이 개정되면서 이러한 문제점이 개선되고 임차인이 보호받을 수 있는 금액이 커지기를 기대했으나 아직 미흡한 것으로 보인다. 특히 서울은 보증금 6천만 원 이하에 대해서만 2천만 원을 보호해 준다고 하는데 요즘 웬만한집은 모두 전세금이 6천만 원을 훌쩍 뛰어넘는 실정이다.

임차인 유형별 낙찰자 인수금과 임차인 배당금

앞에서 언급한 내용을 토대로 임차인의 유형을 정리해 보면 다음의 다섯 가지를 생각해볼 수 있다.

 

①말소기준권리보다 빨리 전입했으나 확정일자를 받지 못한 임차인

②말소기준권리보다 빠른 전입과 빠른 확정일자를 가진 임차인

③말소기준권리보다 느린 전입과 느린 확정일자를 가진 임차인

④최우선변제요건에 해당하는 소액임차인 중 말소기준권리보다 빨리 전입은 했으나 확정일자를 받지 못한 임차인

⑤최우선변제요건에 해당하는 소액임차인 중 말소기준권리보다 느린 전입과 느린 확정일자를 가진 임차인

 

각각의 경우에 대해 인수해야 할 보증금과 배당금을 살펴보자.

①말소기준권리보다 빨리 전입했으나 확정일자를 받지 못한 임차인: 

말소기준보다 빨리 전입했으므로 대항력이 있지만 확정일자를 받지 못했기에 우선변제권을 갖지 못한다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수해야 한다.

 

②말소기준 권리보다 빠른 전입과 빠른 확정일자를 가진 임차인:

말소기준권리보다 빠른 전입은 곧 대항력이 있음을, 말소기준권리보다 ;빠른 확정일자는 우선변제권이 있음을 의미한다. 따라서 낙찰된 경우 낙찰금에서 가장 먼저 임차인이 배당을 받는다. 예를 들어, 2억 원에 낙찰받았으며 임차 보증금 1억 원, 후순위 근저당 1억 원이 각각 설정되어 있다면 임차인은 보증금 1억원을 모두 배당받을 수 있다. 다만 이때에는 임차인이 배당 요구를 한 경우이며 만약 배당 요구를 하지 않았다면 그대로 전액을 인수해야 한다. 만약 최저가가 50% 미만으로 떨어져 9천만 원에 낙찰받았다면 세입자가 배당을 받고 부족한 임차 보증금에 대해서는 낙찰자가 인수해야 한다.

 

③말소기준권리보다 느린 전입과 느린 확정일자를 가진 임차인:

말소기준권리에 대해 대항력도 없고 우선변제권도 없다. 따라서 아파트가 2억 원에 낙찰되었는데 선순위 근저당이 1억 5천만원이 설정되었다면, 선순위 근저당이 배당받고 남은 금액 5천만원은 임차인이 배당받을 수 있다. 그런데 만약 선순위 근저당 2억 원이 설정되어 선순위 근저당을 배당받은 후에 남는 것이 없다면, 임차인이 받아갈 수 있는 배당금은 없으며 낙찰자가 인수해야 할 금액 또한 없다.

 

④ 최우선변제요건에 해당하며 말소기준권리보다 빨리 전입했으나 확정일자를 받지 못한 임차인:

우선적으로 임차인은 최우선변제요건에서 보장해주는 소액보증금을 배당받는다. 그후 앞과 동일하게 말소기준권리보다 빨리 전입한 것에서는 대항력이 있으나 확정일자가 없으므로 우선 변제를 받지 못한다. 따라서 임차인이 소액보증금을 통해 배당받은 나머지 보증금에 대해서는 낙찰자가 인수해야 한다.

 

가령, 임차인이 서울에 거주하고 보증금 4천만 원에 전세로 살았다고 하자(2006년 5월 3일 입주). 살던 집이 경매로 넘어가게 되었는데 요건상 1천 600만 원까지 최우선변제가 가능하다. 그렇다면 보증금 대비 차액인 4천만 원 -1천 600만 원 =2천 400만 원에 대해서는 낙찰자가 인수해야 한다.

 

⑤최우선변제요건에 해당하는 소액 임차인 중 말소기준권리보다 느린 전입과 느린 확정일자를 가진 임차인:

최우선변제요건에 따라 소액보증금을 배당받을 수 있다. 하지만 ③번의 경우와 마찬가지로 말소기준권리에 대해 대항력과 우선변제권이 없다. 다만, 이후에 설정된 권리에 대하여는 우선변제를 받을 수 있다.

 

오늘 이렇게 최우선변제권에 대해서 알아보았다. 핵심 포인트를 정리하면 최우선변제권에 따라서 보증금의 전부는 아니더라도 일부는 보호받기 위해서는 경매신청기입등기일 이전까지 주택에 입주하고 주민등록을 마쳐야 한다. 그리고 확정일자는 없어도 무방하며, "배당 요구 종기"일까지 주민등록을 유지하여야 된다는 것이다. 마지막으로 배당을 받기 위해서는 별도로 배당 요구를 하여야 한다.