임대차 계약 대항력

확정일자를 받으면 우선변제권이 있다

앞에서 선순위의 대항력은 낙찰된 후에도 보증금을 돌려받기 전까지는 집을 비우지 않아도 되는 권리라고 했다. 그렇다면 확정일자를 받는 것은 어떠한 실익이 있을까?

 

확정일자란 주민등록이 완료되고 동사무소나 등 소, 공증사무소 등에서 임대차 계약서의 뒷면에 도장을 찍어주는 날짜를 말한다. 보통 동사무소에서 하고 따로 임차인의 동의를 구하지 않아도 된다. 확정일자를 받은 임차인은 후속 순위권 보유자보다 우선하여 보증금을 반환할 권리가 있다(우선 변제적 효력으로 최우선 변제와는 다르다).

 

주택임대차보호법 제3조 2항 *에는 "대출요건 및 임대차 계약증서 상의 확정일자를 갖춘 임차인"이라고 명시돼 있다. 따라서 확정일자를 갖춘 것만으로는 무용지물이며 반드시 대항요건이 함께 구비되어야만 우선변제권을 인정받을 수 있다.

 

예를 들어, 2008년 7월 2일에 주택의 인도 및 등록을 완료했지만, 2008년 6월 15일에 시간이 나서 먼저 확정일자를 받아 놓았다고 하자. 이 경우 2008년 6월 17일 설정된 근저당보다 먼저 배당받을 수 있는 우선변제권이 인정될까?

 

정답은 인정되지 않는다. 전입 전에 미리 받아놓는 확정일자는 효력이 없으며, 확정일자를 미리 받았더라도 2008년 7월 3일 0시를 기점으로 우선변제권이 발생한다.

 

법률 알기

*주택임대차보호법

제 3조의 2(보증금의 회수)

②제 3조제 1항 또는 제 2항의 대항요건과 임대차 계약증서(제 3조제 2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차 계약증서를 말한다)상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세 징수법에 따른 공매를 할 때에 임차 주택(대지를 포함한다)의 환가 대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

전세금 증액 시 대응법

확정일자를 받은 임대차 계약서를 분실하였을 때에는 소급하여 도장을 찍어주지 않는다. 따라서 임대차 계약은 잘 보관해 둬야 한다.

 

그렇다면 전세보증금을 늘리면 어떻게 해야 할까?
경매에서가 아니라 부동산 거래에서 흔히 있는 일이다. 전세보증금을 올리면 임대차계약서를 어떻게 작성하느냐가 문제인데 의외로 간단하다.

 

예를 들어 2005년 1월 14일 7000만원을 글로벌 계약금으로 지불한 뒤 2007년 1월 20일 집주인에게 1000만원을 올려달라고 했다고 가정하자. 이때 전세보증금을 늘린 2007년 1월 20일 기준으로 8000만 원을 들여 새로운 임대차 계약서를 작성해선 안 된다.

 

물론 처음 전세계약을 한 2005년 1월 14일 이후 설정된 근저당이나 기타 권리가 없다면 새로운 계약을 맺어도 상관이 없다. 그러나 2005년 1월 14일 7000만원짜리 계약이 체결되고 2006년 3월 20일 1억원 안팎의 근 저당권이 확정된다면 여기서부터 문제가 될 것이다. 앞서 배운 것을 활용해 현재 시점에서는 근저당권 1억 원보다 임차인이 선순위이므로 임차인은 대항력을 갖게 되어 혹시라도 집이 경매로 넘어가더라도 보호받을 수 있다.

 

그런데 2007년 1월 20일 8000만원에 전세계약서를 로 작성하고 기존 계약을 파기하고 새로운 계약서에 확정일자를 받았다면 어떻게 될까? 확정일자를 받은 다음날 오전 0시부터는 근저당권보다 후순위가 되어 우선적으로 보호받을 수 없게 된다.

 

이럴 때에는 전세보증금 증액분인 1천만 원에 대해서만 계약서를 새로 쓰고 단서 조항에 기존 계약을 승계한다는 표시를 명기해야 한다. 마찬가지로, 동사무소에서 확정일자를 받을 때에도 기존 계약서를 같이 가지고 가서 보여주면 알아서 처리해 준다. 그렇다고 8천만 원 전부가 선순위로 처리되는 것은 아니고 기존의 7천만 원만 선순위로 보호된다. 후 순위의 1천만 원은 2006년 3월 20일의 근저당권 1억 원에는 대응하지 못하지만 2007년 1월 20일 1천만 원 계약 이후에 설정된 권리보다는 우선순위를 가질 수 있다.

슈퍼임차인의 효력은?

경매물건을 검색하면 입주신고만 된 물품, 입주신고 후 일정일자를 오래 받은 물품, 입주예정일이 정해져 있지 않아도 임대된 물품 등 다양한 사례를 볼 수 있다. 그렇다면 전입신고 일과 확정일자가 모두 말소기준권리보다 앞서면 어떻게 되는 것일까?

 

이런 경우에 해당하는 사람을 우리는 슈퍼임차인이라 부른다. 이들 슈퍼임차인들은 대항력과 우선변제권을 모두 갖추었다. 그렇기 때문에 배당을 신청하지 않더라도 낙찰자에게 대항력을 발휘하여 보증금을 받을 수 있고, 우선변제권을 선택하여 낙찰대금에서 자신의 보증금을 찾아갈 수 있다.

 

입주 후 바로 전입신고를 해서 대항력은 있는데 깜박 잊고 일주일 뒤에 확정일자를 받았다. 그러나 그 동안 집주인이 대출을 받아 근저당권이 설정되었다면 권리관계는 어떻게 될까?

 

권리분석의 핵심은 인수권이 있는지, 인수할 보증금이 있는지 여부다. 임차인이 보호받을 수 있는 방법은 임차권등기를 하고 우선변제권을 받는 것이다. 주택임대차보호법에서 대항력(낙찰자가 돈을 줄 때까지 집을 나가지 않을 권리)은 전입신고로, 우선 변제권은 확정일자(먼저 돈을 배당받을 수 있는 권리)로 생긴다.

 

이런 경우에는 대항력 근저당권 확정일자의 순으로 권리관계가 발생한다. 일단 임차인은 근저당권보다 앞선 대항력에 기해서는 배당 신청을 할 수 없으며 후순위이지만 확정일자를 통해 배당 신청이 가능하다. 그런데 근저당권이 확정일자보다 앞서므로 임차인은 보증금 전체를 반환받을 수는 없다. 다만, 확정일자에 기해 보증금의 일부를 돌려받고 나머지 보증금에 대해서는 전입 신고로 인한 대항력을 주장하여 낙찰자에게 반환을 요구할 수 있다. 그러니 늦더라도 확정일자는 반드시 받아둬야 한다.