주택임대차보호법

주택임대차보호법을 알아야 권리분석이 쉽다

주택임대차보호법은 주택임대차보호법 제2조에 따른 주거용 건물의 전부 또는 일부에 대하여 적용한다. 이 법은 공동주택, 연립주택, 다가구주택, 다세대주택 등의 '주거용도'에만 적용되며, 상업용 주택에는 적용되지 않는다(상가는 상가 임대차 보호법이 적용된다). 또한 건물 전체를 임대했거나 방 3개짜리 아파트의 일부인 1개 방 임대 여부와 상관없이 적용된다.

 

방 3개짜리 아파트에서 방 1개만 임대차계약이 된 물건을 발견했다면 각별히 신경 써야 한다. 불과 10년 전만 해도 방이 여러 개였다면 그 중 하나에 하숙을 쳤지만 요즘은 그런 일이 드물다. 따라서 '위장 임차인'로 추정할 수 있다. 다만 그렇더라도 실제로 임대차계약서를 체결한 것으로 간주되는 만큼 그에 따른 보증금이 오간 자료가 명확하게 존재한다면 이는 실제로 임대차 계약을 맺은 것으로 간주되므로 주의해야 한다.

법률 알기

*주택임대차 보호법

제2조 (적용범위) 이 법은 주거용 건축물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부에 대하여 적용한다. 주거 이외의 용도로 사용되는 일부 임대주택도 마찬가지다.

 

주택임대차보호법 제2조 후반부에는 '임대주택의 일부를 주거 이외의 용도로 사용하는 경우'라는 문구가 있다. 그래서 집을 개조해서 일부를 술집으로 사용하고 있다면, 그 집을 주택으로 볼 수 있는가?

 

이럴 경우 단순히 주점에 관한 부분은 상가임대차를 적용하고, 주택에 관한 부분은 주택임대료를 적용하지 않고 오히려 주택전체를 판단한다. 주거용으로 사용하는 부분이 '주'로 사용하는 경우 '일부'만 주거용인 경우에는 주택임대차보호법을 적용하지 않는다. 이는 주택임대차보호법의 적용을 받기 위해 주거용 건물로 고의로 전환되는 것을 막기 위한 조치로 풀이된다.

대항력은 전입신고로!

주택임대차보호법 제3조 1항을 살펴보자. 임대차 계약은 주택 인도와 주민등록을 마친 다음날부터 시행된다고 한다. 세입자가 다른 권리에 대항하기 위해서는 최소한 주택의 인도 및 주민등록을 해야 하며, 이에 대한 기준일은 전입신고 일로 한다.

 

*주택임대차 보호법

제 3조(대항력 등)

①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한때에 주민등록이 된 것으로 본다.

 

다세대주택, 연립주택 또는 아파트의 경우 지 번과 동 호수를 정확해야 하며, 실제 표시된 호수는 등기부등본과 동일하여야 한다. 201호로 표시된 주택이 실제로 등기부등본상 101호로 등록되면 주택임대차보호법상 보호를 받지 못한다. 빌라 1층에는 B01로 하고 2층부터 101호로 표시하는 경우가 있으므로 주의해야 한다.

 

여기서 중요한 것은 주택의 점유와 주민등록 완료가 대항력의 요건이 된다는 것이다. 주민등록을 옮기면 대항력을 상실하게 되며, 다시 전입하더라도 그때를 기준으로 새로운 대항력이 발생할 뿐 예전의 대항력이 되살아나지는 않는다. 그렇기 때문에 앞에서 말한 대로 임차권 등기가 필요한 것이다.

 

그러나 세대합가의 경우에는 조금 다르다. 전가족이 전입신고를 했지만 세대주가 다른 가족을 세대주로 둔 뒤 이사했다가 다시 전출한 경우 전가족의 전입일을 기준으로 전입일을 계산해 산정하는데 이를 '세대합가'라고 한다. 이런 경우 입찰자라면 당연히 전입세대 열람을 해서 혹시라도 세대합가가 있는지 여부를 살펴야 한다. 세입자라면 혹시라도 세대주가 다른 곳으로 장기 출장을 갈 경우 가족들의 전입신고는 남겨둬야 한다는 점을 기억해야 한다.

 

「주택임대차보호법」 제3조제1항의 "그 다음날부터 효력이 생긴다." "라는 구절의 의미를 돌아보자.전입신고는 신고 다음 날, 정확하게 신고 다음 날 0시부터 효력이 발생하며 이에 따라 다른 근 저당권들과의 권리관계에서 우선순위가 정해진다.

 

그렇다면 이런 경우를 생각해 보자. 예를 들어 경매 공부를 하던 A씨는 어느 날 자기 집의 권리관계부터 확인하라는 말을 듣고 등기부등본을 출력했다. 그런데 이게 웬일인가. 지난해 부동산 중개업소가 등기부등본을 확인했을 때 없던 근저당이 하루 차이를 두고 설정되어 있는 것이 아닌가. A씨의 입주일자와 입주신고일은 9월 11일이지만 근저당은 9월 12일로 정해졌다. 이 경우 A씨는 주택임대차보호법으로 보호받을 수 있는가?

 

결론부터 말하면, A씨는 보호받을 수 있다. 전입신고의 효력은 전입신고 한 다음날 0시부터 발생하기 때문에 12일에 설정된 근저당보다 우선순위로 인정된다.

 

그렇다면 만약 A씨가 9월 12일에 입주하고 전입신고를 했다면 어떻게 될까? 이때에는 전입신고 한 다음날인 13일 0시부터 대항력이 생기는데 반해 근저당은 12일에 발생하기 때문에 A씨는 보호받을 수 없다.

 

세입자의 입장에서 보호받는다는 것은 대항력을 갖는다는 뜻이고, 대항력이 있다는 것은 낙찰자가 경매에 붙여도 세입자의 보증금을 지불할 때까지 집을 비워주지 않아도 되는 힘을 가진다는 의미로 해석된다. 이는 앞서 언급한 최우선 변제금와는 다르다. 대항력은 낙찰자에게 "보증금을 줄 때까지 그냥 집을 비우지 않을 것이다!" 라고 주장할 수 있는 힘일 뿐낙찰자가 부담한 낙찰금에 대해 최우선적으로 배당받을 수 있다는 뜻은 아니다.

 

낙찰자의 입장에서 보면 임대차 관계에 있는 사람은 낮은 가격으로 당첨되더라도 명도를 위해 임차인에게 보증금을 돌려줘야 한다는 의미다. 낙찰금보다 돌려줘야 할 보증금이 많다면 이것도 문제다.

 

여기까지 주택임대차보호법에 대해서 알아 보았다. 핵심 포인트를 다시 정리하면, 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날 0시부터 효력이 발생한다고 하였다. 만약 2월 1일에 A가 주민등록을 마치고 2월 2일에 B가 저당권을 설정했다면 A는 대항력을 갖게 된다. A의 대항력은 2월 2일 오전 0시부터 형성이 되는데 반해 B의 저당권은 2월 2일 오전 또는 오후에 설정을 하였기 때문이다. 이렇게 되면 2월 1일에 A가 주민등록을 마치고 같은 날 B가 저당권을 설정했다면 A는 대항력이 없다. A의 대항력 형성 시점은 2월 2일 오전 0시이므로 2월 1일 설정된 B의 저당권에 대해 대항력을 발휘할 수 없게 된다는 점이다.