임차인 권리를 보호하는 2가지 방법

임차인은 어떻게 법적으로 보호받을 수 있을까? 여기 임대차 계약은 여기에는 모든 월세 계약이 포함된다. '아, 전세 계약을 했어. '라고 생각하는 사람들은 앞의 포스팅을 다시 읽어주기 바란다. 계약은 채권자의 의미로는 전세를 지칭할 뿐 실제 물리적 효과가 있는 전세를 의미하지는 않는다.임차인이 자신의 권리로 보호받는 방법은 '임차권 등기'와 '우선 변제권 취득' 두 가지가 있다.

임차권등기를 하자

많은 세입자들의 고민 중 하나는 다음 세입자가 입주해야 하기 때문에 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다는 점이다. 이 경우 임대차로 맺은 계약을 누구나 임대차계약서로 볼 수 있도록 임대차를 등기해야 한다. 이를 '등기된 임대차'라고 하며, 등기한 시점부터 제3자에게 효력이 발생한다. 등기 전이라도 반대세력이 있는 임차인은 임차권등기를 등록한 뒤에도 기존 대항력과 우선변제권을 유지하게 된다. 물론 임차권등기를 했다고 보증금을 즉시 반환하는 것은 아니다. 그러나 임차권등기를 등록하지 않고 이사가 버리면 경매로 넘어가 더라도 법적으로 보호받지 못하게 된다.

법률 알기

*주택임대차 보호법

제 3조의 3(임차권등기명령)

①임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 지원 또는 시 군 법원에 임차권 등 기명령을 신청할 수 있다.

②임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권 등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 한다.

 

1. 신청의 취지 및 이유

2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다)

3. 임차권 등기의 원인이 된 사실(임차인이 제 3조제 1항 또는 제 2항에 따른 대항력을 취득하였거나 제 3조의 2제 2항에 따른 우선 변제권을 취득한 경우에는 그 사실)

4. 그 밖에 대법원 규칙으로 정하는 사항

 

③다음 각 호의 사항 등에 관하여는 민사집행법 제 280조제 1항, 제 281조, 제 283조, 제 285조, 제 286조, 제 288조제 1항? 제 2항 본문, 제 289조, 제 290조제 2항 중 제 288조제 1항에 대한 부분, 제 291조 및 제 293조를 준용한다. 이 경우 가압류는 임차권등기로, 채권자 는 임차인으로, 채무자는 임대인으로 본다.

 

1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판

2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의 신청 및 그에 대한 재판

3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판

4. 임차권등기명령의 집행

 

④임차권등기명령의 신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다.

 

⑤임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제 3조제 1항 또는 제 2항에 따른 대항력과 제 3조의 2제 2항에 따른 우선 변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제 3조제 1항 또는 제 2항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니 한다.

 

⑥임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한 정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제 8조에 따른 우선 변제를 받을 권리가 없다.

 

⑦임차권등기의 촉탁, 등 기공무원의 임차권등기기입 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원 규칙으로 정한다.

 

⑧임차인은 제 1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권 등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

우선 변제권을 취득하라

임차권등기는 실효성 있는 방법이지만 예방책일 뿐이다. 따라서 이 법은 무주택자가 주택임대차보호법을 통해 임차권을 등록하지 않더라도 예방책으로 법적 보호를 하고 있다. 그러나 누구나 보호하지 않고 최소한의 요건을 갖춘 사람으로 제한한다. 여기서 말하는 요건은 ①주택의 인도 및 주민등록으로 이뤄지는 대항요건 ②임대차 계약서에 인쇄된 '확인일자'이다. 이 두 가지 요건을 갖춘 임차인은 현재 살고 있는 주택(또는 임대)을 공매 또는 경매에 부쳐도 순위 권리자에 비해 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 갖는다.

법률 알기

*주택임대차 보호법

제 3조(대항력 등)

①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한때에 주민등록이 된 것으로 본다.

②국민주택기금을 재원으로 하여 저 소득층 무주택자에게 주거 생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제 1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.

③임차 주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

④이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 민법 제 575조제 1항 제 3항 및 같은 법 제 578조를 준용한다.

⑤제 4항의 경우에는 동시 이행의 항변권에 관한 민법 제 536조를 준용한다.

 

그래서 사람들은 전셋집을 구할 때 반드시 정해진 날짜를 잡으라고 한다. 물론 확정일자가 정해져 있더라도 보증금 전액을 우선권리로 보호받지 못할 수도 있다. 임대차계약이 있지만 다른 권리보다 늦게 양도돼 확정일자를 받지 못했다면 어떻게 될까? 현재로선 주택임대차보호법 보호를 받을 수 없다. 다소 가혹하긴 하지만 최소한의 요건을 갖추지 못한 사람들의 권리, 심지어 수면권까지 법이 보호해주지 않는다.

 

물론 일반인이 부동산법을 알고 미리 대응하는 데는 한계가 있다. 30대 초반까지 부동산 거래를 한 번도 해보지 않았거나 해봤다고 해도 부동산 중개업자들이 주도해 계약을 맺었기 때문에 자세한 내용을 모르는 사람이 많다.

 

마지막으로 부동산 거래에 관심이 없더라도 자신과 관련된 내용은 반드시 알아둬야 한다 "아는 것이 힘이다"라고 했다. 모르면 항상 전문가를 찾겠지만, 만약 전문가가 잘못 전달해 피해를 줬다면 누구에게 하소연하겠는가? 부동산 중개업소가 수십 차례 안전한 집이라고 수십 번 강조해 계약했는데 덜컥 경매로 넘어가면 어떻게 할 것인가? 다시 한 번, 법은 수면권을 보호하지 않는다. 법으로 보호 받으려면 자신의 권리를 지키기 위해 최소한의 노력을 해야 한다.