부동산 경매개시결정기입등기

경매개시결정기입등기는 등기일을 따져라

앞에서 언급한 강제 경매와 임의 경매의 차이를 다시 생각해 보자. 말소기준권리 중에 경매개시 결정기입 등기가 있다고 했는데 이는 강제경매신청등기를 의미한다. 임의 경매의 경우에는 말소기준 권리가 되지 않을까? "아하! 맞아, 맞아. "그렇지. 됐다"고 생각했다면. 깊이 반성하고 앞으로 설명할 내용에 집중하자.

 

임의 경매는 근저당권이나 전세권 등의 권리를 가진 사람이 신청한다고 했다. 이미 근저당권 자체가 말소기준권리가 되기에 임의 경매 신청등기는 말소기준권리가 될 수 없다.

 

경매물건을 검색하다 보면 근저당 등의 다른 권리는 전혀 없고 강제 2007. 5. 9 이○○ 청구액 9천만 원 이라고 간단히 표시된 물건을 볼 수 있다. 이런 물건은 갑구에 기재된 강제 경매개시 결정등기일인 2007년 5월 9일을 말소기준권리 일로 보고 임차인과의 권리관계를 분석해야 한다.

 

Tip 강제 경매라고 해서 다른 권리들을 무시하고 무조건 말소기준 권리가 되는 것은 아니다. 다른 권리들이 없을 때에만 판단의 기준이 된다.

2002년 7월 1일 이후는 민사집행법

2002년 7월 1일은 경매 등록일을 확인할 때 반드시 기억해야 한다. 이날부터 새로운 민사집행법이 시행되어, 2002년 7월 1일 이전에 등록된 사건에 대해서는 구 민사소송법의 규정이 적용되며, 2002년 7월 1일 이후 경매등록으로 등기된 사건에 대해서는 2002년 7월 1일 이후 새로운 민사집행법의 규정이 적용된다. 실제로 서울이나 수도권에서는 2002년 7월 1일 이전에 낙찰된 집이 거의 없다. 그러나 때때로 시골 농장이나 서울에서도 변두리 지역에서 아주 드물게 나오기도 한다. 따라서 해당 물건에 구법의 규정이 적용되는 지, 신법의 규정이 적용되는지를 구분하지 못하면 애써 발품을 팔아 임장을 해놓고도 보증금 미달로 떨어지거나, 낙찰 후 명도 절차에서 어려움을 겪을 수 있으니 주의해야 한다.

 

《대한 민국 직장인, 부동산 경매로 재테크하라》 에 언급했던 인천 도화동의 빌라는 구법의 규정이 적용되는 사건으로 해결하느라 꽤 골치 아팠었다.

입찰보증금은 최저매각가의 10%

구 민사소송법에 따르면 매입가의 10%, 즉 입찰금액의 10%를 보증금으로 내야 한다. 예를 들어 감정가 1억 원짜리 빌라를 8000만 원에 낙찰받고 입찰가격을 9000만 원으로 정했다면 민사소송법은 900만 원을 보증금으로 요구한다. 그렇다면, 새로운 민사집행법에서는 어떻게 될까? 민사집행법상 최저매각가격의 10%, 입찰금액 8000만원인 보증금 800만원이 보증금으로 지급된다. 투자자의 입장에서 보면 입찰 준비에는 새 민법 시행이 더 유리하다(입찰가를 990만 300원으로 쓰려고 하는데 여기서 10%라면 얼마나 짜증날지 생각해 보라).

항고보증금은 매각 대금의 10%

통상 입찰에서 낙찰받은 지 일주일 뒤면 매각 결정이 내려진다. 그런 다음 잔금 지급일이 정해지며, 정해진 날짜에 잔금 지급이 완료되면 배당일이 정해진다. 하지만 입찰에서 당첨된 지 일주일이 지났는데도 매각 결정이 나지 않은 경우가 있다. 이는 매각결정을 취소하거나 이해관계자(해결할 것이 있는 자)의 낙찰에 불복해 항고를 낸 경우다.

 

구 민사소송법에서는 채무자 소유자 낙찰자가 항소할 때 낙찰가의 10%에 해당하는 금액을 예치(법원에 예치)했지만 항고가 기각되면 그 금액을 몰수해 배당금에 포함시켰다. 또 임차인이나 근저당권자 등 배당대상자는 보증금을 지불하지 않고 항고할 수 있다(소유자와 채무자가 항고를 거부할 경우 공탁금을 몰수하고, 다른 낙찰자를 포함한 권리자의 연 25%의 이자를 공제하여 반환한다).

 

문제는 임차인이 낙찰자에게 항소할 경우 항고할 경우 그 항고가 타당하지 않더라도 법원에서 승인이 나면 낙찰 후 절차가 끝까지 미룰 수 있다는 것이다(낙찰자체는 이뤄지지 않는다). 낙찰자 입장에서는 매각 결정이 내려지지 않은 애매한 상황이고, 소중한 입찰보증금이 회수되지 않아 계속 묶여 있을 것이다. 따라서 새로운 민사집행법에 따라 세입자를 포함한 모든 이해관계인은 매매대금의 10%를 예치하도록 되어 있으며, 항고가 기각되면 몰수되어 배당절차에 편입된다.

인도명령 신청은 잔금 지급과 함께

편의상 명도 라고 하는데, 엄밀하게 말하면 낙찰 후에 세입자를 내보내기 위해 법원에 서류를 제출하는 제반 절차는 인도 명령 집행이라 한다. 구 민사소송법에서는 인도 명령의 대상을 채무자, 소유자, 압류의 효력이 발생한 후에 점유를 시작한 부동산 점유자로 제한했으나, 새로운 민사집행법에서는 채무자와 소유자뿐 아니라 낙찰자에게 대항할 수 없는 부동산 소유자는 모두 인도 명령 신청 대상자로 규정한다. 이에 따라 낙찰 후 잔금을 치를 때 인도 명령 신청도 함께하면 좀 더 수월하게 소유권 행사를 할 수 있다.

 

마지막으로 정리를 하면, 권리 분석의 기초는 말소기준권리를 찾는 것이다. 말소기준권리에는 (근)저당권, (가)압류 등 기, 담보가등기, 경매개시 결정기입 등기의 네 가지가 있다, 이 중에서 가장 빠른 날짜에 등기한 권리가 말소기준권리가 되며 이후에 설정된 권리들은 모두 소멸된다. 그러나 말소기준권리와 관계없이 무조건 인수해야 하는 권리도 있으므로 주의해야 하겠다.