등기부상의 권리분석

소유권 체크는 필수

등기부등본에서 갑구는 소유권에 대한 내용을, 을구는 소유권이외의 사항을 다룬다. 여기서 소유권이란 그 물건을 온전하게 소유할 수 있는 권리로 사전적인 의미는 물건을 전면적으로 지배할 수 있는 권리를 뜻한다. 민법 제 211조에 의 하면, 소유자는 법률의 범위 내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있다. 집을 지은 회사는 누군가에게 팔았을 것이고 그 내용은 당연히 갑구에 기재된다.

 

맨 첫 줄의 2002. 8. 1 소유권이 전(매매) (①)는 이 물건을 돈을 주고 샀기 때문에 표시되는 것이다. 만약 이 물건을 누군가에게서 무상으로 받았다면 증여 라 표시되기도 한다. 민법 제 554조에 의하면, 증여는 당사자 일방이 무상으로 재산을 상대방에 수여하는 의사를 표시하고 상대방이 이를 승낙함으로써 그 효력이 생긴다.

저당과 근저당의 차이는 계속성

‘근저당’을 ‘저당’ 으로 바꾸면 어디서 많이 들어본 용어일 것이다. 흔히 술을 마시고 돈이 없으면 술집에 휴대전화나 시계를 맡기고 다음날 돈을 주고 찾아갈 것을 약속한다. 이 경우에 휴대전화와 시계를 저당잡힌 것이 된다(엄밀히 말하면, 이러한 휴대전화와 시계는 ‘저당’ 이라기보다 ‘질권’ 으로 봐야겠지만 편의상 여기서는 ‘저당’ 으로 표현한다). 마찬가지로, 이 물건도 국민은행 능곡지점에서 1억 1천 700만 원을 빌리면서 저당을 잡혔다(②)는 얘기다.

 

근저당 앞에 적힌 날짜를 보니 2002년 8월 1일로 그 윗 줄의 소유권이전(매매)와 같은 날짜다. 이는 곧 신○○ 씨가 집을 구입하면서 돈이 부족했거나 아니면 여분의 자금을 마련하기 위해 집을 담보로 대출을 받았음을 의미한다.

 

일반 경매 사례의 80%는 근저당으로 인한 사건일 만큼 근저당은 우리 주변에서 쉽게 접할 수 있다. 그래서인지 많은 사람들이 제대로 이해하지 않고 대충 넘어가는데 여기서 한번에 정리를 끝내도록 하자.

 

일반적으로 근저당은 저당과 유사하다. 먼저 사전적 의미이자법률적 의미에서 근저당은 계속적인 거래 관계로부터 발생하는 장래 증감 변동하는 불특정 다수의 채권에 대해 일정 한도까지 담보하려는 권리를 말한다. 이에 반해 저당권은 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 이를 설정할 수 있다. 이 경우에는 그 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 않는다. 근 저당권과 저당권의 차이는 계속성에 있다(계속성이란 말이 조금 어려울 수도 있다).

 

[사례 1]에서 박○○ 씨는 이 집을 구입하기 위해 국민은행 * 에서 1억 1천 700만원을 빌리면서 근저당을 설정했다. 만약 이것이 근저당이 아니라 일반 저당이며 박○○ 씨가 하는 일이 잘되어 빌린 돈 중 5천만 원을 갚았다고 해보자. 그렇게 되면 등기부상에는 1억 1천 700만 원에서 5천만 원을 제하고 남은 금액인 6천 700만 원이 기재되고, 그 전에 빌렸던 금액인 1억 1천 700만 원은 삭선해서(붉은 줄을 긋는다) 권리관계가 소멸되었음을 나타내게 된다.

 

이러한 행동은 등록비용이나 절차의 번거로움 면에서 설정자와 설정자 모두에게 낭비적이다 하지만 1억 1천 700만 원을 일반 저당 대신 근저당으로 설정해놓으면 박○○ 씨가 돈을 다 갚을 때에만 삭선하고 일부만 갚은 것에 대해서는 삭선하지 않는다. 이 이야기는 만약 박○○ 씨가 돈을 추가로 빌리고 싶다면 1억 1천 700만 원 한도에서 별다른 등기부등본상의 기재 없이 언제든지 대출이 가능함을 의미한다.

 

경매 사례의 80% 이상이 '에이, 근저당이네'라며 넘어가면 대위 변제의 덫에 걸려 권리 분석에 실패할 수 있다. 집주인이 국민은행에서 1억 원을 빌리고 순차적으로 우리 은행에서 5000만 원을 빌렸다고 하자. 경매 낙찰자는 국민은행으로부터 1억 원을 빌릴 수 있는 권리를 최우선 순위로 분석했지만, 알고 보니 A 씨는 이미 국민은행에 9000만 원을 갚고 1000만 원밖에 남지 않은 것으로 드러났다. 이 경우 우리은행이 채무자를 대신해 나머지 1000만원을 국민은행에 갚으면 최우선순위가 우리은행으로 바뀌어 아래 모든 권리가 바뀐다.

가압류는 압류를 위한 임시 절차

국민건강보험공단 압류,국민은행 가압류 같은 용어가 왠지 친숙하게 들리는 사람도 있을 것이다. 그런 일이 있으면 안 되겠지만, 카드비를 연체해 붉은 글씨로 가압류 라고 찍혀있는 통지서를 받은 기억을 떠올리는 분들도 있으리라. 경매에서 가압류는 가+압류 , 즉 압류를 하기 위한 임시 절차이며, 당연히 압류는 임시가 아닌 실제적인 절차를 의미하는데 전문용어로는 채권에 대한 강제 집행의 착수 로 풀이 된다.

 

그러면 왜 우리는 임시적인 절차인 실제 압류가 아닌 가압류를 하는 것일까? 예를 들어 지인이 돈을 빌려달라고 해서 1억 원을 빌려주고 그에 상응하는 계약서나 차용증을 작성했다. 아무리 기다려도 그 사람이 돈을 갚지 않자 그때 작성한 계약서 혹은 차용증을 법원에 제출하고 소송을 걸어 이겼다고 하자.

 

대개 소송을 하면 곧바로 돈을 돌려받을 수 있으리라 생각하는데 현실은 이와 다르다. 소송에서 이기면 법원으로부터 권원 을받게 될 뿐이다. 권원이란 쉽게 말하면 법원의 허락으로, 적합한 권원을 취득하면 돈을 빌려간 사람의 재산을 강제로 제 3자에게 매각해(강제 집행) 빌려준 돈을 받을 수 있다. 법원에서는 당신이 제출한 소장을 소의 제기가 정당한 것일까? 라는 의문을 갖게 된다. 이 의문을 풀어주는 것은 첨부한 계약서 혹은 차용증과 각종 서류다. 법원은 의문이 풀리면 당신이 옳다. 그러니 빌려준 돈을 받아가도 된다 라고 판단을 내려줄 뿐이다.

 

그런데, 강제집행이 다시 진행되는 동안 소송에서 승소하고 돈을 빌린 사람은 가만히 앉아서 처분을 기다리고 있는 것일까? 법을 잘 모르는 사람이라도 빨리 재산을 처분하거나 다른 사람의 이름으로 바꿔 조금이라도 재산을 빼돌리고자 할 것이다.(자기 돈이 걸리면 사람들은 더 빨리 움직인다. 주식투자도 마찬가지다. 10만 원이라도 돈이 들어갔다면 각종 정보에 민감해지는 것을 경험했을 것이다).

 

이런 일이 발생하지 않도록 채무자가 소송 과정에서 재산을 은닉(은닉)하지 못하도록 막을 필요가 있는데, 이러한 행위가 바로 가압류다.

 

Tip

저당권 설정은 저당권자의 동의가 필요한데 반해 가압류는 동의가 필요하지 않다. 가압류를 신청할 때 청구금액은 확정채권이 아니라 채권자가 변제받지 못한 금액으로 밝히며, 대부분 신청금액으로 결정된다.

 

오늘 내용의 핵심 포인트는 저당은 계속적인 거래 관계로부터 발생하는 장래 증감, 변동하는 불특정 다수의 채권에 대해 일정 한도까지 담보하려는 권리를 말한다. 그리고 가압류는 압류를 하기 위한 임시 절차를 말라고, 전 소유자 가압류에 있어서는 특별히 유의를 하여야겠다.