임차인 분석하기

권리분석의 중요성

권리분석은 위험권을 넘겨받아 금융손실을 막기 위해 필요한 절차다. 여기서 '위험한 권리'는 임차인이 임대차 관계에서 수시로 인수할 수 있는 권리뿐만 아니라, 등기부상에 제대로 기재된 권리관계에 대한 것뿐 아니라 임대차관계에서 간혹 인수하게 되는 임차인의 보증금에 대한 권리도 포함된다. 만약 등기부상의 권리 분석을 마치고 인수해야 할 금액이 없는 것 같아 마음을 놓았는데 막상 낙찰을 받고 보니 인수해야 하는 임차인과 보증금 약 5천만 원이 있다면 어떻게 해야 할까?

 

예를 들어 김○○가 보증금 1억원을 내고 사는 아파트는 2008년 5월 감정가 2억4000만원에 낙찰됐다. 수차례 입찰 끝에 최저가가 1억9200만원으로 떨어졌고, 박○○은 운 좋게 최저가 낙찰에 성공했다. 다만 김○○이 말소기준권리보다 앞서 임대차 계약을 통해 이 집에 살고 있다면 낙찰자는 김○○로부터 보증금 1억원을 넘겨받아야 한다. 결국 감정가보다 5200만원 많은 2억9200만원에 낙찰받은 것이다. 낙찰자로서는 큰 손실이다.

 

그런데 김 씨의 보증금이 1억원이 아니라 2천만원이면 어떨까. 아니면 김○○가 입찰에서 낙찰받은 뒤 1억원의 배당금을 받게 된다면 김○○의 권익관계는 어떻게 될 것인가. 낙찰자 박○○씨가 집을 얼마나 인수해야 하는가? 이해를 돕기 위해 지금까지 설명한 내용을 정리해 보자.

 

① 2008. 5. 3 경매 개시일, 감정가 2억 4천만 원

② 2007. 12. 1 근저당 1억 원(말소기준 권리)

③ 2007. 6. 5 김○○ 전입일(확정일자 2007. 6. 5)

 

이를 해결하기 위해서는 임차인 분석이 필요하며, 임차인이 품목에 따라 받을 수 있는 배당금을 산정하는 방법을 알아야 한다.

 

임차인 분석은 인수해야 할 보증금을 찾는 것

권리분석은 완벽했는데 인근 부동산 시세를 제대로 파악하지 못해 물건 분석에 실패한 경우, 혹은 집 주변이라 물건 분석은 완벽했지만 권리 분석에 실패해 임차인의 보증금을 떠안게 되었거나 입찰보증금을 포기해야 하는 안타까운 사연들이었다. 일을 저지르기는 쉽지만, 그것을 수습하는 데는 두 배의 시간과 노력이 필요하다. 입찰할 때 가능한 모든 위험을 최소화할 수 있는 방안을 미리 마련해야 한다.

 

권리 분석에는 두 가지 요점이 있다. 첫째, 인수권이 있는가, 아니면 인수할 보증금이 있는가? 여기서 '인수권'을 찾는 것은 등기부상의 권리 분석을 분석하는 것이고, '인수해야 할 보증금'을 찾는 것은 임차인 분석이 된다.

 

경매 투자를 할 때 항상 "수익보다 위험을 먼저 고려하라"고 말했다. 자신의 집이 없다면 자신이 살고 있는 집의 권리를 분석하여 그 집의 현재 상황을 파악해야 한다. 돈을 벌기 위해 경매투자를 하다가 자신의 집이 경매에 부쳐지는 것을 몰랐다면 이는 경매투자의 기본이 안 된 사람이다.

 

임차인이 법적으로 보호받을 수 있는 방법을 알면 이익을 목적으로 입찰 시 임차권의 위험을 줄일 뿐만 아니라 현재 임차인의 위치에 있는 사람이 자신의 소중한 보증금을 지킬 수 있어 공격과 방어를 모두 강화할 수 있다.