배당금 분석하기

배당금 분석

권리분석의 목적은 잠재적 입찰자가 '인수해야 하는 권리'이나 '인수해야 하는 보증금'의 위험을 줄이는 것이다. 3초간의 권리분석이 말소기준권리 찾기에 성공했다면, 이후 어떤 난감함이나 모호함을 해결하는 데 주력해야 한다. 배당금 분석을 하면 세입자의 배당 유무와 배당받을 금액을 알 수 있는데 세입자가 의외로 많은 금액을 받아가거나 예상과는 달리 한 푼도 배당받지 못할 수 있다. 세입자의 배당상태에 따라 쉽고 어려워지는 만큼 배당 분석이 필수적이다.명도와 관련된 경매 물품은 크게 3가지 범주가 있다. 첫째,현재 소유자가 살고 있는 물건이다.이들 물건에는 세입자가 없기 때문에 입찰에서 낙찰받은 후 인수할 보증금은 고려할 필요가 없다. 반대로 명도 중에 협상이 결렬될 경우 거주하고 있는 소유자를 어떻게 내보낼 것인지에 진지하게 고민해야 한다. 소유자가 다른 재산이 없고 집 한 채만 갖고 있다면 낙찰자에게 큰 부담이 된다.둘째, 앞에서 배운 최우선 변제요건을 만족시키는 세입자다. 경매 신청기입등기일 이전까지 주택에 입주하고 주민등록을 마친 사람들로 소유자보다는 한결 편안한 마음으로 명도를 진행할 수 있다. 더구나 최우선변제요건 이외에 순수 권리분석에 의해 어느 정도의 추가 배당금까지 받을 수 있다면 금상첨화다. 어차피 세입자가 배당을 받기 위해서는 낙찰자의 명도 확인서와 인감증명서가 필요하므로 낙찰자의 입장에서는 협상에서 우위를 점하고 심적으로도 편안하게 대할 수 있다.셋째, 그는 불행히도 최우선 변제 요건에 맞지 않고 최우선 변제가 아닌 세입자로, 얼마만큼의 배당을 받을 수 있을지 모른다. 이 경우 실제로 배당금 분석이 필요하다. 입주자들이 얼마를 받을 수 있는지 알아야 명도 협상이 수월해지고 낙찰자가 인수해야 할 돈도 파악할 수 있다. 낙찰자가 부담한 금액은 배당순위에 따라 권리관계를 가진 사람들에게 배당되는데 그 순위는 다음과 같다.예를 들어 감정가 1억 원짜리 아파트에 최우선순위로 저당권 5천만 원이 설정되어 있고 그후 5천만 원에 전세로 들어온(임대차 중인) 세입자가 있다고 해 보자.단순 계산으로, 경매가 진행되어 낙찰되었다면 저당권자가 5천만 원을 받아가고 난 후에 나머지 5천만 원을 세입자가 배당받을 수 있다. 그래서 명도에는 문제가 없다고 판단했지만 임차인에게 배정된 돈은 5000만원 미만이었다.무슨 문제가 생긴 것일까? 현재로서는 문제가 없다. 낙찰자가 지불한 금액은 저 당권자와 세입자에게 즉시 할당되지 않는다. 경매 시행 비용은 0순위로 국세와 지방세는 2순위에 배정되기 때문에 세입자의 실제 배당금은 5000만원이 될 수 없다. 이처럼실질적인 배당금을 산정하기 위해서는 해당 금액을 0순위부터 차근차근 고려해야 한다. 하지만 이것을 직접 계산하려면 시간이 오래 걸리고 또 스트레스를 받게 되므로 경매 진행에 따른 비용은 이번에 개편된 대법원 경매사이트를 활용하는게 편리하다. 대법원 경매사이트에서는 매각품목의 실거래가를 입력하면 배당금이 자동으로 산정된다. 경매신청자는 경매절차 진행에 필요한신문공고료, 실태조사료,현황 조사수수료, 감정평가료,송달료 등의 대략적인 금액을 선불하여야 한다. 경매 수수료의 선지급 비용은 경매에 응모한 채권자에게 돌려주려는 것이다.위의 사례에서 모든 사람에게 배당이 이뤄지는 것은 아니다. 돈을 받을 권리를 가진 채권자들 중에서도 어떤 사람들은 배당 요구를 해야 배당되고 어떤 사람들은 배당 요구를 하지 않아도 배당에 참가할 수 있다. 배당 요구를 해야 배당되는 채권자에는 소액 임차인, 임금채권자, 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인, 담보가 등 기권자가 있다.배당요구를 하지 않아도 배당되는 채권자에는 저당권자,가압류채권자,소멸되는 전세권자,임차권 등기를 한 임차인이 있다.

 

마지막으로 앞에서도 이야기했듯이 배당금을 실제로 계산해보는 이유는 세입자의 배당금이 얼마나 되는지, 혹시라도 인수해야 하는 금액이 있다면 얼마나 되는지를 확인해보기 위함이다. 경매수수료가 무시해도 될 만큼 적은 금액은 아니겠지만, 앞으로 나올 사례에서는 일단 경매수수료를 배제하고 나머지 권리들 간의 배당금을 계산해보기로 한다. 다음 포스팅에서는 실제 권리관계에 따라서 배당이 어떻게 결정되는지 알아보도록 하겠다.