부동산 경매 투자 진행과정

머릿속에 그려놓는 경매 투자 진행과정

경매 투자가 투자자의 관점에서 어떻게 진행되는지 살펴보자. 경매는 투자대상 부동산을 선정하는 과정, 등기사항전부증명서 및 각종 법원서류들을 보며 투자하려는 물건이 안전한지 아닌지 파악하는 권리분석, 입찰표 작성, 명도 등의 과정으로 진행된다. 경매 절차와 매매 절차가 다르기 때문에 앞으로 다뤄질 단계별 세부사항을 이해할 수 있도록 경매의 전 과정을 머릿속에 그려볼 필요가 있다.물건검색에 앞서서 선행돼야 하는 과정은 자신의 투자 성향을 파악하는 것이다. 내가 생각하고 강조하는 가장 중요한 것은 투자의 목적과 개념을 명확히 정하는 것이다. 현재 상황에 맞는 투자 방법을 알고 있으면 쉽고 빠르게 물건을 검색할 수 있다.단기간에 물건을 사고팔지, 장기보유하면서 장기임대소득이 좋은 아이템을 원하는지, 아파트나 빌라 등 주거용 부동산에 투자할지, 임대소득이 더 나은 상업용 부동산에 투자할지 등 명확한 개념과 기준을 정하는 것이 좋다. 오랫동안 투자해 온 많은 사람들이 기준이 명확하지 않아 혼란스러워한다. 일찍 기준을 정하면 10년, 20년 후에는 작은 파도에 흔들리지 않는 투자를 할 수 있다.

1단계:물건검색

경매 아이템을 찾을 때는 보통 경매 정보 웹사이트를 통해 검색한다. 같은 품목이라도 임대수익형으로 접근하면 단기매매에 좋지 않은 상품이 꽤 좋을 수 있는 것처럼 앞서 설정한 투자 방향에 따라 투자대상이 달라진다. 재개발 재건축, 상업용 건물, 토지에 투자하는 것 등 수만 개의 경매물건을 뒤져볼 수 있다면 막대한 경매물건을 하나하나 들여다보며 "무엇에 투자해야 하나"라고 생각할 필요가 없을 것이다. 모든 투자는 동일하겠지만 지향하는 것이 가장 중요하다. 그러나 이것을 모르고 그냥 투자하는 사람들이 많다. 투자의 방향성만 잡고 있으면 그에 맞는 조건을 입력해 효율적인 물건검색을 할 수 있을 것이다.

2단계:권리분석

마음에 드는 물건을 찾으면 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서를 참고해 권리분석을 해야 한다. 부동산이 경매에 부쳐졌다는 것은 등기부상의 권리관계가 깨끗하지 않다는 것을 의미하기 때문에 그것을 토대로 권리 간의 순위를 따져보고 추가적으로 인수해야 할 권리들이 있는지, 만약 인수하게 되는 권리가 있다면 그런 위험을 감수하더라도 매력적인 물건인지 등을 판단하는 과정이라 할 수 있다. 많은 사람들이 부동산 경매에 어려움을 겪는 이유는 법률 용어로 만연한 권리 분석 때문이라고 해도 과언이 아니다. 사실 법 전체가 아니라 투자해야 할 부분인 관련 법을 많이 배워야 하기 때문에 생각만큼 공부할 필요는 없다.

3단계:기본자료 수집 및 현장답사

권리분석을 마치고 안전한 물건이라는 판단을 내렸다면 현장답사 또는 임장이라 불리는 물건지에 방문해 물건의 하자를 조사하는 과정을 거쳐야 한다. 요즘은 인터넷에 수많은 정보와 부동산 관련 앱들이 있기 때문에 손품을 많이 팔수록 양질의 정보를 쉽게 얻을 수 있다.인터넷으로 기본자료를 수집한 후에 물건지에 방문하면 인터넷으로 확인한 내용들과 일치하는지 여부와 현장에서만 확인할 수 있는 지역의 거래분위기(동향), 건물의 내 외관, 낙찰금액 외에 추가적으로 들어가는 비용(수리비)이 있는지 등을 확인한다. 그리고 이 모든 내용을 따져 최종 입찰 여부를 판단하고 수익률 기준에 맞는 입찰가를 정하게 된다. 이 단계는 입찰 전 마지막 단계이기 때문에 상당히 중요한 과정이라고 할 수 있다.

4단계:입찰표 작성과 입찰

현장 조사를 마친 뒤 수익성이 충분하다고 판단되면 입찰에 참여할 수 있도록 준비한다. 정해진 날짜에 경매법정에 참여해 현재 최저가의 10%에 해당하는 보증금과 정해진 시간 내에 신분증을 가지고 작성한 기일입찰표를 제출하면 입찰이 완료된다.허무할 정도로 간단한 절차지만 전국에서 하루에 한 명꼴로 입찰표 작성 실수로 인해 수백만 원에서 수천만 원에 이르는 보증금을 몰수당하는 일이 벌어지므로 절대로 가볍게 생각하면 안 된다.앞선 단계들을 열심히 준비해서 철저히 준비했지만 입찰표 작성을 잘못해 보증금을 몰수당하는 것만큼 아찔한 상황은 없을 것이다. 입찰표 작성에 실수가 없도록 입찰표 제출 전에 여러 차례 확인하는 것이 좋고 대법원 경매정보 사이트에도 입찰 양식이 있어 미리 집에서 작성하면 된다.입찰이 마감되면 사건번호별로 분류해 최고매입신고자(낙찰자)을 호명한다. 패찰을 하게 되면 눈물을 머금고 다시 1단계로 돌아가면 된다. 낙찰자로 불리면 아주 잠깐의 즐거움이 있을 것이고 곧이어 "내가 왜 낙찰자가 되었지?" "내가 너무 높게 썼나?" "내가 보지 못한 위험한 부분이 있을까?" 하지만 너무 걱정하지 말자. 이전 절차를 주의 깊게 거쳤다면 그런 일은 일어나지 않을 것이다. 낙찰 영수증을 받고 법원을 나서면 어느새 주위를 둘러싸고 있는 대출중개인들의 호위를 받으며 법원을 빠져나오는 자신을 발견할 수 있을 것이다.

5단계:매각허가결정과 경락잔금대출

최고가 낙찰자가 된다고 해서 당장 집 안으로 들어갈 수도 있고, 그것을 이용하거나 이익을 낼 수도 있다는 뜻은 아니다. 낙찰 후 7일간 이해관계인들에게 이의신청 기간을 주고 별다른 이의제기가 없다면 매각허가결정이 떨어진다.또 분양허가 결정에 이의를 제기할 수 있는 기간을 7일 더 주는데, 이의가 없으면 분양허가 결정 최종 결정이 내려지고 잔금을 낼 수 있는 지위가 된다.이의신청 기간 내에 이해당사자의 이의신청이 있고 청구가 받아들여지면 낙찰이 취소되고 낙찰자가 보증금을 원점으로 돌려주기 때문에 반드시 낙찰이 내 것은 아니다. 부동산 증축을 위해 좋은 가격에 낙찰받은 사람들은 잔금을 지불할 수 있을 때까지 입주자를 만나거나 자극하지 않을 것이다. 이의제기로 낙찰가가 무산될 위험이 있기 때문이다.대부분의 투자자들은 경락잔금대출을 통해 잔금을 치르고 소유권이전을 받아오기 때문에 대출을 얼마나 좋은 조건으로 받는지에 따라서도 수익률에 큰 차이가 생기기도 한다. 대출금액, 이자, 금융권, 고정금리와 변동금리 등을 잘 따져보아야 하고, 단기시세차익이 목적인지 임대수익이 목적인지에 따라 대출의 세부적인 조건을 꼼꼼하게 살펴보아야 한다.대출이 무조건 많이 나올 것이라고 생각하고 투자자금을 무리하게 운용하시는 분들은 간혹 생각한 만큼 대출이 안 나와 잔금을 내지 못하고 보증금을 몰수당하는 사례도 있으니 항상 사전에 확인을 하고 입찰하길 권한다. 또한 경락잔금대출을 이용하면 반드시 법무사를 끼고 거래를 해야 하기 때문에 수익과 직결되는 법무사 수수료도 잘 조율할 필요가 있다.

6단계: 명도 및 사용수익

낙찰 후 부동산을 점유하고 있는 점유자를 내보내는 과정을 명도라고 한다. 명도는 '경매의 꽃'으로 불릴 정도로 중요하지만 어려운 것으로 알려져 있으며 많은 초보 투자자들이 두려워하는 과정이다. 명도는 점유자와 협상하여 점유지에서 내보내거나 강제집행을 통해 집을 비워야 하는 부분이니만큼 마음이 여린 분들이 특히 어려워하는 과정이다.하지만 마음의 여유를 가지고 명도기간을 넉넉히 잡아 입찰에 임했다면 생각보다 수월하게 끝나는 경우들도 많을 것이다.명도까지 마무리되면 드디어 낙찰받은 부동산을 통해 수익을 올릴 날이 얼마 남지 않았다. 실제 거주 목적이었다면 입주를 준비하고, 투자 목적이었다면 구체적인 목적에 맞게 리모델링한다. 단기 시세차익을 노리면 인근 공인중개사무소에 매물등록을 할 수 있고, 임대수익이 목적이었다면 공인중개사무소에 분양등록을 하거나 온라인으로 입주자를 찾을 수도 있다. 그리고 이제 내가 해야 할 일은 내 통장에 쌓여가는 임대수입의 기쁨을 누리는 것이다.

 

이것으로 부동산 경매 투자의 전체적인 흐름을 간략하게 알아보았다. 그리 어려울 것 같지 않다는 생각이 드나요? 그렇다면 다음 포스팅에서는 하나하나의 과정을 조금 더 깊고 상세하게 들어가서 실제 사례로 배우는 경매 기술, 금액대별로 투자물건을 선별하는 팁, 그리고 입찰과 명도의 노하우까지 직접적으로 수익을 올릴 수 있는 지식을 쌓아보도록 하겠다.