임차인의 대항력

주택임대차보호법과 임차권을 제대로 이해하자

부동산 경매 때는 세입자가 많은 곳과 상담을 해야 하고 인명구조 절차를 거쳐야 한다. 권리를 분석할 때 세입자를 보호하는 법을 알아야 낙찰자가 위험할지 위험할지 판단할 수 있다. 따라서 세입자를 보호하는 주택임대차보호법을 배워야 한다. 이 법에 의해 강력하게 보호받는 세입자가 있는 상품은 입찰자의 입장에서 볼 수 없는 위험한 물건이 될 수 있다.부동산 경매 투자는 물론이고 언제든지 세입자가 될 수 있기 때문에 주택임대차보호법을 상식적으로 생각하고 그 내용을 아는 것이 좋다. 주택임대차보호법은 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위해 현행 민법으로 보호할 수 없는 지역을 강화해 임차인의 권리에 대한 국민 주거생활을 안정시키기 위해 제정된 특별법이다.가장 대표적인 임대차 형태의 두 가지 형태는 확정일자 임차권(확정일자+전입신고) 대항력을 얻는 방법과 부동산에 전세권을 설정하는 방법인데, 이를 통해 임차인의 보증금을 지킬 수 있다. 지금부터 두 임차권 차이를 살펴보겠다.

확정일자 임차권과 전세권의 비교

관련 보호법

주택임대차보호법은 임차인의 권리강화를 가져올 임차권의 종류에 따라 적용될 수도 있고 그렇지 않을 수도 있기 때문에 중요하다.

확정일자 임차권: 주택임대차보호법의 보호를 받습니다.

전세권: 민법의 보호를 받습니다.

등기부 기재 여부

확정일자 임차권: 앞서 권리분석에 설명했듯이 등기부에 기재되지 않은 대표적인 권리 중 하나이다. 임차권은 전입세대열람을 통해서 임대차 내역을 확인해볼 수 있다. 다만 전입세대 열람에서 세대주의 이름과 양도일자를 알 수 있을 뿐 보증금액 등 계약내역은 알 수 없다. 기본적으로 임차권은 채권의 성격을 가진 채권이라고 하지만, 확정일자를 통해 물권화된 채권으로 불린다. 자세한 내용은 배당 부분에서 설명하겠다.

전세권: 등기부에 바로 기재되며 계약금액 등이 자세히 표시되어 제3자에게 공시되고 권리주장을 할 수 있는 물권입니다.

성립요건

확정일자 임차권: 점유+전입신고+확정일자가 필요하다.

전세권: 등기부에 설정이 되었다면 전입신고와 확정일자가 없더라도 전세권설정등기 그 자체만으로도 효력이 있다.

대항력의 발생시점

대항력은 제3자에 맞설 수 있는 권리다. 발생 시기에 따라 말소기준권리를 기준으로 선순위 임차인이 될 수도 있고 후순위 임차인이 될 수도 있다. 따라서 대항력의 발생시점은 권리 분석에서 가장 중요한 요소다.

확정일자 임차권: 임차인이 전입신고를 한 다음 날 0시에 비로소 대항력이 발생한다.

전세권: 등기를 한 당일에 대항력이 발생된다.

우선변제권

우선변제권이란 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선해서 변제받을 권리를 말한다.

확정일자 임차권: 단독건축물(단독주택), 집합건축물(아파트)에 상관없이 토지와 건물에 모두 우선변제권이 있다.

전세권: 집합건물에 한해 건물과 토지에 대한 우선변제가 이뤄지며, 건물과 토지를 분리매매할 수 있는 일반건물에 한해 건물에만 설정된 임차권을 배분할 수 있다.예를 들어 6000만 원+토지 4000만 원짜리 단독주택을 경매에 붙여 1억 원에 팔았다. 8000만 원에 임대차 생활을 하던 H씨는 건물 4000만 원만 배정받을 수 있고 토지 6000만 원도 청구할 수 없다. 따라서 단독주택에 전세권설정을 할 때는 건물과 토지를 모두 설정하는 것이 좋으며, 가능하다면 전입신고를 함께 하는 것이 좋다.

대항력 취득 절차

확정일자 임차권: 계약서와 함께 가장 가까운 동주민센터를 방문해 전입신고와 계약서 도장을 받으면 간단하게 취득할 수 있고, 집주인의 동의가 필요 없다. 인터넷을 통해 입주를 등록할 수 있으니 참고하자.

전세권: 임대인의 동의가 필수적이며 등기소에서 신청하면 된다. 필요한 서류는 임대인의 등기필증, 인감증명서, 인감도장, 위임장, 전세계약서 등이며, 전세계약서이며 본인의 주민등록증과 도장도 지참해야 한다.

전대차 가능 여부

확정일자 임차권: 임대인의 동의 없이 임차권의 양도나 전대차가 불가능합니다.

전세권: 등기된 권리로, 임대인의 동의 없이도 양도와 전전세가 가능합니다.

경매신청 절차

물권과 채권은 경매신청 방법에서도 차이가 납니다. 물권은 별도의 소송 없이 바로 경매신청이 가능하며 이를 임의경매라고 부릅니다. 채권은 별도의 소송을 통해서 경매신청이 가능하며 이를 강제경매라고 부른다.

확정일자 임차권: 소송을 통해 강제경매를 신청할 수 있다.(채권)

전세권: 별도의 소송 없이 임의경매를 신청할 수 있다.(물권)

 

우선변제권은 임차인이 부동산 경매 절차에 참여해 배당을 받아갈 수 있는 권리이다. 우선변제권의 성립요건을 갖추면 채권인 임차권이 성립된 날짜에 따라 순서대로 배당받을 수 있는 물권의 성격을 지니게 된다. 임차인이 우선변제권을 갖기 위해서는 임대차계약서에 확정일자를 받아야 하는데 관할 동주민센터뿐만 아니라 관할 법원, 등기소 및 온라인 등기소(www.iros.go.kr) 등에서도 받을 수 있다. 하지만 전입신고는 관할 동주민센터와 민원24(www. minwon.go.kr)에서만 가능하니 참고하시길 바란다.주택임대차보호법에 따르면 우선변제권의 성립요건은 다음과 같다.

우선변제권의 성립요건: 대항력요건+확정일자+배당요구.

우선변제권의 발생시점: 대항력요건을 구비 후 확정일자를 받은 당일.

우선변제권이 성립하려면 대항력요건(전입신고+점유)과 확정일자를 받고 경매 절차에서 배당요구를 해야 합니다. 우선변제권의 발생시점은 대항력요건을 구비한 후 확정일자를 받은 당일이다. 대항력은 우선변제권의 성립요건 중 하나이기 때문에 반드시 있어야 한다. 예를 들어 오늘 전입신고와 확정일자를 받고 부동산을 점유했다면 우선변제권은 언제 생길까? 정답은 오늘이 아니라 대항력이 생기는 다음 날 0시 이다.대항력과 확정일자를 받았다고 하더라도 임차인이 배당요구를 하지 않았다면 배당에 참여할 수 없다. 임차인이 배당을 받기 위해서는 기본적으로 배당요구를 해야 한다.