최우선변제권을 갖추기 위한 4가지 요건 주택임대차보호법은 무주택자인 서민의 주거 안정을 위해 제정된 법이다. 하지만 이것만으로는 충분하지 않다. 특히 전세나 월세를 구하는 서민 입장에서는 선순위로 저당권이 설정돼도 부동산중개소에서 걱정 없는 물건이라고 호언 장담하거나, 아니면 위험한 물건인 줄 알면서도 당장의 형편상 어쩔 수 없이 보증금을 내고 살게 된다. 어쨌든 국가가 전체 세입자의 보증금을 법적으로 보호해주면 좋겠지만 여러 가지 사정을 감안할 때 이 정도는 다소 무리다. 개인적으로 정부가 좀 더 현실적인 대안을 내놓았으면 좋겠다. 지금부터 설명해야 최우선변제권은 이 목적의 일환으로 만들어졌다고 할 수 있다. 정부가 전세보증금을 소액으로 내는 사람도 정해진 요건을 충족하면 전세보증금 전액이 아니더라도 ..
확정일자를 받으면 우선변제권이 있다 앞에서 선순위의 대항력은 낙찰된 후에도 보증금을 돌려받기 전까지는 집을 비우지 않아도 되는 권리라고 했다. 그렇다면 확정일자를 받는 것은 어떠한 실익이 있을까? 확정일자란 주민등록이 완료되고 동사무소나 등 소, 공증사무소 등에서 임대차 계약서의 뒷면에 도장을 찍어주는 날짜를 말한다. 보통 동사무소에서 하고 따로 임차인의 동의를 구하지 않아도 된다. 확정일자를 받은 임차인은 후속 순위권 보유자보다 우선하여 보증금을 반환할 권리가 있다(우선 변제적 효력으로 최우선 변제와는 다르다). 주택임대차보호법 제3조 2항 *에는 "대출요건 및 임대차 계약증서 상의 확정일자를 갖춘 임차인"이라고 명시돼 있다. 따라서 확정일자를 갖춘 것만으로는 무용지물이며 반드시 대항요건이 함께 구비되..
주택임대차보호법을 알아야 권리분석이 쉽다 주택임대차보호법은 주택임대차보호법 제2조에 따른 주거용 건물의 전부 또는 일부에 대하여 적용한다. 이 법은 공동주택, 연립주택, 다가구주택, 다세대주택 등의 '주거용도'에만 적용되며, 상업용 주택에는 적용되지 않는다(상가는 상가 임대차 보호법이 적용된다). 또한 건물 전체를 임대했거나 방 3개짜리 아파트의 일부인 1개 방 임대 여부와 상관없이 적용된다. 방 3개짜리 아파트에서 방 1개만 임대차계약이 된 물건을 발견했다면 각별히 신경 써야 한다. 불과 10년 전만 해도 방이 여러 개였다면 그 중 하나에 하숙을 쳤지만 요즘은 그런 일이 드물다. 따라서 '위장 임차인'로 추정할 수 있다. 다만 그렇더라도 실제로 임대차계약서를 체결한 것으로 간주되는 만큼 그에 따른 보증..
임차인은 어떻게 법적으로 보호받을 수 있을까? 여기 임대차 계약은 여기에는 모든 월세 계약이 포함된다. '아, 전세 계약을 했어. '라고 생각하는 사람들은 앞의 포스팅을 다시 읽어주기 바란다. 계약은 채권자의 의미로는 전세를 지칭할 뿐 실제 물리적 효과가 있는 전세를 의미하지는 않는다.임차인이 자신의 권리로 보호받는 방법은 '임차권 등기'와 '우선 변제권 취득' 두 가지가 있다. 임차권등기를 하자 많은 세입자들의 고민 중 하나는 다음 세입자가 입주해야 하기 때문에 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다는 점이다. 이 경우 임대차로 맺은 계약을 누구나 임대차계약서로 볼 수 있도록 임대차를 등기해야 한다. 이를 '등기된 임대차'라고 하며, 등기한 시점부터 제3자에게 효력이 발생한다. 등기 전이라도 반대세력이 있는..
권리분석의 중요성 권리분석은 위험권을 넘겨받아 금융손실을 막기 위해 필요한 절차다. 여기서 '위험한 권리'는 임차인이 임대차 관계에서 수시로 인수할 수 있는 권리뿐만 아니라, 등기부상에 제대로 기재된 권리관계에 대한 것뿐 아니라 임대차관계에서 간혹 인수하게 되는 임차인의 보증금에 대한 권리도 포함된다. 만약 등기부상의 권리 분석을 마치고 인수해야 할 금액이 없는 것 같아 마음을 놓았는데 막상 낙찰을 받고 보니 인수해야 하는 임차인과 보증금 약 5천만 원이 있다면 어떻게 해야 할까? 예를 들어 김○○가 보증금 1억원을 내고 사는 아파트는 2008년 5월 감정가 2억4000만원에 낙찰됐다. 수차례 입찰 끝에 최저가가 1억9200만원으로 떨어졌고, 박○○은 운 좋게 최저가 낙찰에 성공했다. 다만 김○○이 말소..
경매개시결정기입등기는 등기일을 따져라 앞에서 언급한 강제 경매와 임의 경매의 차이를 다시 생각해 보자. 말소기준권리 중에 경매개시 결정기입 등기가 있다고 했는데 이는 강제경매신청등기를 의미한다. 임의 경매의 경우에는 말소기준 권리가 되지 않을까? "아하! 맞아, 맞아. "그렇지. 됐다"고 생각했다면. 깊이 반성하고 앞으로 설명할 내용에 집중하자. 임의 경매는 근저당권이나 전세권 등의 권리를 가진 사람이 신청한다고 했다. 이미 근저당권 자체가 말소기준권리가 되기에 임의 경매 신청등기는 말소기준권리가 될 수 없다. 경매물건을 검색하다 보면 근저당 등의 다른 권리는 전혀 없고 강제 2007. 5. 9 이○○ 청구액 9천만 원 이라고 간단히 표시된 물건을 볼 수 있다. 이런 물건은 갑구에 기재된 강제 경매개시 ..
소유권 체크는 필수 등기부등본에서 갑구는 소유권에 대한 내용을, 을구는 소유권이외의 사항을 다룬다. 여기서 소유권이란 그 물건을 온전하게 소유할 수 있는 권리로 사전적인 의미는 물건을 전면적으로 지배할 수 있는 권리를 뜻한다. 민법 제 211조에 의 하면, 소유자는 법률의 범위 내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있다. 집을 지은 회사는 누군가에게 팔았을 것이고 그 내용은 당연히 갑구에 기재된다. 맨 첫 줄의 2002. 8. 1 소유권이 전(매매) (①)는 이 물건을 돈을 주고 샀기 때문에 표시되는 것이다. 만약 이 물건을 누군가에게서 무상으로 받았다면 증여 라 표시되기도 한다. 민법 제 554조에 의하면, 증여는 당사자 일방이 무상으로 재산을 상대방에 수여하는 의사를 표시하고 상대방이 이를..
